Нежилые "квадраты" в петербургских ЖК перестали быть обузой для застройщиков

Идея сдавать коммерческие помещения в жилых комплексах одному арендатору оптом выглядит перспективной в глазах застройщиков. Как и предсказывал "ДП", на рынке жилой недвижимости приходит время коллабораций. Группа "Самолет" заключила с торговой сетью "Магнит" договор аренды сразу нескольких коммерческих помещений на первых этажах в жилых проектах девелопера. На первом этапе планируется открыть 30 магазинов в Москве, Московской области, Петербурге, Ленинградской области и Тюмени. Следующим шагом должен стать вывод на рынок совместного бренда. Это первая сделка такого масштаба в России. Кому нужен магазин в доме Лет семь–десять назад застройщики воспринимали нежилые помещения в новостройках как обузу. Их было трудно продавать и заполнять, так как сетевые арендаторы не могли прогнозировать спрос и не хотели рисковать. Сейчас появилось больше сетей, ориентированных на повседневный спрос, которым нужны компактные помещения. Многие из них ставят варианты в новых жилых комплексах в приоритет. Крупный якорный арендатор всегда интересен девелоперу, так как может стать точкой притяжения для потенциального покупателя. "Безусловно, продуктовый магазин в шаговой доступности — аргумент в пользу покупки недвижимости. Однако, как показывают наши опросы, не в самом комплексе. Думаю, не стоит объяснять почему", — комментирует генеральный директор PLG Марина Павлюкевич. Действительно, жители нередко опасаются антисанитарии и неблагоприятной социальной среды около магазинов, особенно алкогольных. Впрочем, качественный ретейл стремится свести эти риски к нулю. Как распределяются коммерческие помещения в ЖК Реализация помещений под конкретного оператора интересна застройщикам ещё и с той точки зрения, что позволяет учесть все требования к помещению на этапе проектирования. "Так, например, для продовольственных супермаркетов общая площадь должна быть не менее 400 м2, высота потолка от пола до коммуникаций — от 3,7 м, должны быть зоны разгрузки и все коммуникации — от вентиляции до кондиционирования", — рассказывает генеральный директор одной из строительных компаний города. "Безусловно, мы заранее предполагаем, для каких организаций (магазинов, пунктов выдачи, аптек, кофеен и т. д.) готовятся помещения. Например, помещения площадью 500–600 м2 — под крупные магазины; 100–120 м2 — под кофейни, салоны красоты; около 80 м2 — под аптеки, небольшие магазины; 20 м2 — для пунктов выдачи заказов, химчисток и других организаций", — говорит генеральный директор агентства недвижимости "КВС" Анжелика Альшаева. По её словам, коммерческие помещения проектируются также в зависимости от плотности застройки и проходимости прилегающих к зданию улиц. В среднем доля коммерческой недвижимости в проектах Петербургской агломерации составляет около 8%, знают в ГК "А101". "При этом в конкретных ЖК она может отличаться: например, в жилом районе “А101 Лаголово” именно так, а в “А101 Всеволожск” — 6%. На последнее повлияло то, что район создаётся в уже сложившейся городской застройке", — поясняет заместитель коммерческого директора по коммерческой недвижимости ГК "А101" Оксана Моисеева. Цена вопроса Формат стрит–ретейл по–прежнему остаётся востребованным в жилых комплексах, более того, как показала практика, он более устойчив даже в нестабильное экономическое время. Как говорит руководитель департамента управления проектами консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Group) Светлана Московченко, спрос на коммерческие помещения на рынке агломерации остаётся стабильным. "По предварительным итогам 9 месяцев 2024 года, было реализовано 1,1 тыс. коммерческих помещений, что на 35% больше, чем за аналогичный период 2023 года", — посчитала она. По данным "Петербургской недвижимости", цена предложения по итогам 9 месяцев 2024 года увеличилась в среднем на 10% относительно начала года и составила 276 тыс. рублей за 1 м2. Спрос на покупку коммерческих помещений в строящихся комплексах, в том числе с уже имеющимся арендатором, растёт, отмечает Марина Павлюкевич. "Это хорошая инвестиция, — говорит она. — В сентябре мы выставили на продажу несколько лотов площадью 40–55 м2 в апарт–отеле IN2IT в 2 минутах пешком от станции метро “Купчино” в Московском районе Санкт–Петербурга. На сегодняшний день все лоты проданы".