Социальная инженерия в ЖК: как общественные зоны создают добавочную стоимость

Благоустройство жилого комплекса перестало быть просто набором обязательных опций. Для покупателя — это продолжение его дома, весомая часть концепции "среды для жизни". Для девелопера — возможность повысить ценность своего предложения. Как развивается этот тренд, "ДП" разобрал совместно с экспертами. "Мы всё чаще видим готовность покупателей платить больше именно за комплексное качество инфраструктуры, а не просто за её наличие", — отмечает лидер направления исследований для клиентов категории "Недвижимость" агентства ORO Александра Тихомирова. Эксперт добавляет, что благоустройство, общественные пространства, экологические характеристики, продуманность дворов и инфраструктуры формируют эмоциональное восприятие проекта и позволяют девелоперам выделяться на фоне конкурентов. В целом на рынке недвижимости прослеживается устойчивая тенденция к эволюции продукта. Развитие проектов от "просто квадратных метров" квартир и элементарного набора необходимых площадок под окном заметно, подтверждает декан архитектурного факультета СПбГАСУ, доцент, кандидат архитектуры, член Общественного совета при Комитете по благоустройству Андрей Суровенков. "Важна иерархия пространств, то есть чёткое зонирование: где шумно, где тихо, где дети, где взрослые, где какая степень приватности. Сейчас просто сделать "красиво" не работает, важно понимание сценариев жизни людей применительно к контексту территории", — уточняет эксперт. Андрей Суровенков уверен, что лишь когда среда правильно структурирована и предусмотрены все варианты времяпрепровождения — отдых, игра, транзит, работа, а пространство является гибким и имеет возможность адаптации под новые сценарии, только в этом случае проект будет являться по-настоящему удобным. Это так называемый человекоцентричный подход в создании девелоперского продукта. "Если застройщик до сих пор рисует парковку под окнами как преимущество — он динозавр, обречённый на вымирание", — комментирует смысловую переориентацию рынка генеральный директор УК "КИПРОКО" Алёна Цыганкова. Эксперт согласна, что сегодня покупателю недвижимости интересны именно доступные сценарии жизни в том или ином жилом комплексе, потребитель перестал инвестировать в бетонные коробки. Поэтому наиболее востребована "экосистема комфорта". "Сегодня благоустройство в новостройках — это не "косметика" проекта, а его ДНК", — уверена собеседница "ДП". Что конкретно его формирует в современных продуманных продуктах — разобрали совместно с экспертами. Круглогодичный уют Алёна Цыганкова рассказала, что, как показывает реальный опыт, двор перестал быть транзитной зоной. "Жителям нужны "карманы" тишины для работы с ноутбуком, сенсорные сады для психологической разгрузки и качественное озеленение, имитирующее естественный ландшафт. Мы уходим от примитивных форм к концепции "двора-гостиной" — уточнила эксперт. Работают безбарьерная среда и продуманное освещение — не просто фонари, а световые сценарии, создающие чувство безопасности и уюта. "Также благоустройство — это элемент формирования добрососедства. Людей объединяет не общий забор, а общая деятельность. Лучшие элементы здесь — это комьюнити-центры, соседские огороды или зоны барбекю, — пояснила Алёна Цыганкова. — Это социальная инженерия в чистом виде. Добрососедство не рождается в лифтах, оно кристаллизуется в точках соприкосновения интересов. Когда среда провоцирует на позитивное взаимодействие, уровень агрессии в ЖК падает, а индекс счастья растёт". Это подтверждают и в группе компаний ССК. Девелопер более 13 лет специализируется на объектах комплексного освоения территорий — и для каждого жилого комплекса разрабатывает уникальный проект благоустройства: учитываются не только общая концепция ЖК, но также особенности локации, её потенциал, запросы целевой аудитории продукта в моменте и на перспективу, поведенческие паттерны, актуальные тенденции. На этапе формирования продукта заложены различные жизненные сценарии, но главное — сделан акцент развитии территории и возможностях для самореализации её жителей. Так, например, в первом проекте девелопера в Петербургской агломерации — жилых кварталах "Имена" — уникальным элементом благоустройства является бульвар протяжённостью в 1,2 км. И это не просто пешеходная зона. Он задуман как живое пространство, где предусмотрены зоны для различных вариантов отдыха, занятий спортом или же работы. Одни и те же пространства могут гибко подстраиваться под использование в разные времена года или под какие-то конкретные проекты. Центральная площадь, детские, игровые, спортивные и другие площадки здесь соединены освещёнными дорожками, а вдоль аллей установлены световые инсталляции и арт-объекты. Есть памп-трек для тех, кто занимается скейтбордингом, падел-корт, зоны для занятий воркаутом и стритболом, а также специально выделенный веломаршрут. Созданы оборудованные площадки для барбекю. И предусмотрена pet-friendly инфраструктура. При этом бульвар в жилых кварталах "Имена" — лишь часть экосистемы, призванной обеспечить комфортное и естественное развитие сообществ в ЖК, пояснили в ГК ССК. Когда у жителей проекта есть специальные площадки, где они могут творить, организовывать выставки, собираться на мастер-классы или различные занятия, строить свой бизнес — у них появляется больше стимулов в жизни и возможностей привнести в неё новые краски. Это хорошо как для людей, так и для проекта. И, конечно, репутации девелопера. Собственно, поэтому тренд на продуманное до мелочей внутреннее наполнение новостроек переходит в разряд устойчивых трендов. Не только эмоции "Девелоперы наконец осознали: качественная среда — это не затраты, а капитализация. Проект с продуманным парком и безбарьерной средой продаёт себя сам, формируя лояльность, которую невозможно купить прямой рекламой. Комфорт сегодня — это когда архитектура уважает человека, предлагая ему безопасность, эстетику и право на личное пространство за пределами квартиры, — говорит Алёна Цыганкова. — Сейчас идёт битва за "сценарии жизни". Застройщик продаёт не квартиру, он продаёт утро с кофе на террасе и вечернюю прогулку по сенсорному саду". Продуманная концепция жилого комплекса увеличивает инвестиционную привлекательность проекта, помимо того, что повышает лояльность будущих жильцов и формирует доверие со стороны потребителей, согласна директор компании "Адвекс – Новостройки" Анна Новикова. "С увеличением осознания важности экологии и близости природы к дому, растёт интерес к зелёным зонам и паркам. Это, в свою очередь, создает спрос на проекты, которые включают в себя элементы, способствующие здоровому образу жизни. Мы наблюдаем, как с каждым годом девелоперы уделяют всё больше внимания созданию зелёных пространств — от велодорожек до общественных теплиц и оранжерей. Пространства, предназначенные для социального взаимодействия и организации досуга, становятся всё более популярными и востребованными", — добавляет эксперт. Впрочем, пока тренду подвержены не все игроки рынка, вносит ложку дёгтя Андрей Суровенков. "В городах-мегаполисах, куда стекается большое количество граждан, подобные проектные идеи продиктованы не необходимостью выживания застройщика на рынке, а средством повышения стоимости проекта, зачастую, минимальными средствами. Поэтому мы ещё длительное время в крупнейших городах будем наблюдать разные проекты — от высококачественных и хорошо продуманных зданий до минимально обустроенных, не имеющих качественной среды ЖК", — резюмирует он.