Отели и апартаменты: плюсы и минусы разных стратегий инвестирования

Рынок гостиничной недвижимости в последние годы привлекает всё больше инвесторов, ищущих стабильный инструмент сбережения и приумножения капитала. Однако в данном вопросе ключевым фактором успеха является не столько выбор самого объекта, сколько модель получения дохода, заложенная в основу сделки купли-продажи. Совместно с экспертом-аналитиком компании ACADEMIA Наталией Краснолобовой "ДП" разбирался в особенностях основных подходов к формированию доходности, изучал их преимущества и подводные камни. Фиксированная ставка Если собственник помещения заключает долгосрочный договор аренды, в котором прописаны размер ежемесячного платежа и условия индексации, он в итоге получает фиксированную сумму вне зависимости от текущей загрузки отеля и сезонных колебаний. "Плюс данной стратегии — в полной предсказуемости денежного потока: собственник знает точную сумму и дату поступлений на годы вперёд. При этом он освобождён от любых операционных задач: общения с арендаторами, контроля за уборкой, решения текущих вопросов с гостями или управляющей компанией. Кроме того, сезонность туристического потока не влияет на размер дохода", — рассказала Наталия Краснолобова. Из минусов, отметила эксперт, нужно обратить пристальное внимание на репутацию и опыт работы оператора на рынке, а также юридическую чистоту договора (регистрация в Росреестре, долгосрочный характер обязательств). Котловой метод В данном случае все средства, заработанные объектом, объединяются в общий пул, а затем делятся между собственниками пропорционально площади их помещений или количеству приобретённых номеров. Управляющая компания, работающая за вознаграждение, собирает выручку от сдачи всех номеров, вычитает операционные расходы (коммунальные платежи, зарплаты, налоги, маркетинг), а остаток распределяет среди инвесторов. "Этот подход призван нивелировать разницу в загрузке отдельных номеров и сглаживать сезонность. Плюс, как и в предыдущей стратегии, здесь нет необходимости самостоятельно искать арендатора. Зато доход при таком подходе предсказать сложно. Даже если отель в целом показывает хорошую загрузку, заработок собственника может варьироваться от месяца к месяцу и во многом зависеть от решений управляющей компании. По сути, инвестор разделяет все коммерческие риски бизнеса, но при этом не имеет инструментов контроля за его эффективностью", — поделилась собеседница "ДП". Стоит учитывать и "несправедливость" распределения прибыли для разных типов лотов. Например, видовые номера обычно сдаются дороже. Собственник фактически недополучает прибыль, при том, что вероятнее всего изначально такой апарт он приобретал дороже. Классическая аренда Это наиболее традиционная модель, при которой доход каждого собственника напрямую зависит от того, как часто сдаётся именно его конкретный объект. По сути, речь о классической сдаче недвижимости в аренду. "Владелец номера может сдавать его самостоятельно или поручить управление за процент. Расчёт ведётся индивидуально: номер сдал — получил доход, простоял месяц — доход равен нулю. Так, в пик высокого сезона или при грамотной маркетинговой стратегии ставки за ночь могут значительно превышать средние показатели по рынку. И если собственник сам управляет объектом, он видит реальные финансовые потоки и может влиять на тарифную политику", — объяснила эксперт. Одновременно среди минусов стратегии она назвала высокую волатильность и сильную вовлечённость. Так, на доходность здесь влияют сезонность, конкуренция, изменения в алгоритмах туристических платформ, отзывы гостей и даже погода. К тому же, модель требует от инвестора либо глубокого погружения в операционную деятельность (общение с гостями, уборка, решение проблем "по звонку в 3 часа ночи"), либо найма агента, что может съедать значительную часть прибыли. Сегодня на рынке коммерческой недвижимости России и зарубежья представлены все три стратегии инвестирования. Однако важно помнить: высокая потенциальная доходность всегда является компенсацией за высокий риск. Поэтому для тех, кто ценит предсказуемость и хочет получать пассивный доход без участия в операционном управлении, вариант с фиксированной арендной ставкой остается наиболее рациональным выбором, заключила Наталия Краснолобова.