В Петербурге завершился бум строительства складов под конкретных заказчиков

Built–to–suit (BTS) — это схема, при которой девелопер строит объект под требования конкретного арендатора или покупателя. Заказчик формулирует техническое задание — от планировки и нагрузки на пол до объёма электрической мощности и водоснабжения, — а девелопер проектирует и возводит здание с нуля. После завершения строительства стороны заключают долгосрочный договор аренды или купли–продажи. Такая модель принципиально отличается от спекулятивного строительства, при котором девелопер выводит объект на рынок, ориентируясь на усреднённый спрос. В BTS риски распределяются иначе: заказчик получает помещение, точно соответствующее его бизнес–процессам, а девелопер — гарантированного клиента ещё до старта стройки. В России формат массово закрепился только в последние 3–4 года — на фоне дефицита качественных площадей и роста онлайн–торговли. В Западной Европе BTS давно стал нормой для складской и производственной недвижимости, тогда как российский рынок прошёл этот путь ускоренно и уже успел столкнуться с фазой охлаждения. Склады: от ретейла к маркетплейсам История BTS на складском рынке Петербурга и Ленинградской области насчитывает чуть больше 10 лет. По данным NF Group, к концу марта 2026 года общий объём качественной складской недвижимости в агломерации достиг 6,4 млн м2, из которых 1,3 млн м2, или 20%, приходится на BTS–проекты. Директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group в Санкт–Петербурге Илья Князев напоминает, что с 2013 по 2018 год среднегодовой объём сделок в формате BTS составлял 43,5 тыс. м2, после чего рынок резко пошёл вверх. "Значительный рост спроса на объекты в формате BTS наблюдается с 2019 года, когда общая площадь заключённых сделок в формате BTS составила 216 тыс. м2. С 2019–го по 2025 год среднегодовой объём сделок в формате BTS вырос до 187 тыс. м2", — констатирует Илья Князев. По данным Nikoliers, с 2012 по 2020 год пионерами этого сегмента были продуктовые сети и классический ретейл, заключившие BTS–сделки на 282 тыс. м2. Логистические компании добавили ещё 121 тыс. м2, производственные предприятия — 47 тыс. м2. Средний размер сделки в тот период составлял 24 тыс. м2. Ситуация изменилась с приходом маркетплейсов. Заместитель директора департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Илья Янеев подсчитал: всего за 3 года, с 2021–го по 2023–й, объём BTS–сделок маркетплейсов составил 592 тыс. м2. Это больше, чем совокупный результат всех остальных отраслей за предыдущие 8 лет. "Важно отметить, что значительный объём существующих площадей — 901 тыс. м2 — составляют здания, которые изначально строились как BTS, но изменили тип на спекулятивные. Это произошло вследствие пересмотра планов и оптимизации издержек представителями многоканального ретейла и онлайн–операторами, которые отказались от части площадей. Ещё 123 тыс. м2 складов, которые изменили тип с BTS на спекулятивный, находятся на стадии строительства", — поясняет руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин. Результат — избыток предложения там, где ещё недавно ощущался дефицит. По данным Bright Rich | CORFAC International, прогнозируемый валовой объём предложения складов в регионе к середине 2026 года может достичь 723 тыс. м2 — это рекорд за последние 6 лет. На этом фоне новые BTS–контракты в складском сегменте становятся менее привлекательными: готовые площади доступнее, а арендные ставки перестали расти прежними темпами. Изменилась и структура самих сделок. Если в 2023 году 100% BTS–договоров в агломерации были арендными, то в 2024–2025 годах, по данным Nikoliers, 100% пришлось уже на сделки купли–продажи. Высокая ключевая ставка делает длинные деньги дорогими, и бизнес всё реже готов брать на себя арендные обязательства на горизонте 10–15 лет. "Высокая ключевая ставка оказывает существенное влияние на рынок. В текущих условиях BTS–проекты чаще реализуются при значительной доле собственного капитала со стороны заказчика либо откладываются до более благоприятной макроэкономической конъюнктуры", — указывает Илья Янеев. Редкий офис строится под кого–то Смещение BTS из складского сегмента в более технологически сложные ниши особенно заметно на офисном рынке. Там эта модель так и не стала массовой, несмотря на дефицит площадей. Директор департамента офисной недвижимости Bright Rich | CORFAC International в Санкт–Петербурге Алина Нечаева объясняет, почему дефицит не привёл к буму BTS. "На офисном рынке Санкт–Петербурга, в отличие от складского, модель BTS не получила широкого распространения. Это связано с ограниченным числом якорных клиентов, готовых рассматривать такой формат. С учётом длительного строительного цикла им зачастую выгоднее арендовать площади в готовых объектах или приобрести здание или его часть с последующей адаптацией под собственные нужды", — констатирует Алина Нечаева. К этому добавляются и риски самой модели: нестандартные проектные решения делают офисный BTS капиталоёмким, а в случае отказа заказчика от площадей найти нового арендатора под специфическую планировку крайне сложно. В Москве эту проблему частично решают операторы сервисных офисов — Space 1, Flexity, Business Club, — которые берут на себя строительство и эксплуатацию, а заказчик получает пространство под корпоративные стандарты с договором на 3–10 лет. Цикл реализации занимает 4–5 месяцев — от подписания договора до переезда. В Петербурге этот формат пока не получил сопоставимого развития. Производственный сегмент Пока складской BTS охлаждается, а офисный остаётся нишевым, производственный сегмент становится главным полем для индивидуального строительства. По данным Maris, к концу 2025 года общий объём предложения производственных площадей в Петербурге и Ленобласти составлял около 2,6 млн м2, вакансия — 264 тыс. м2, или 10%, а объём сделок за год превысил 90 тыс. м2, что на 31% ниже уровня 2024 года. Снижение активности при сохраняющемся спросе объясняется просто: рынок часто не может предложить нужный продукт. "К числу специфических технических требований можно отнести наличие грузоподъёмного оборудования, повышенную нагрузку на пол, нестандартную высоту потолков и специальный температурный режим. Также для компаний зачастую важен повышенный объём энергоресурсов, большие пролёты или нестандартный шаг колонн", — подчёркивает Алина Нечаева. Сейчас очень много запросов от промышленных предприятий на площади от 3 до 10 тыс. м2, указывает коммерческий директор компании "Бриз" Артём Чесноков. "Но при этом требования могут быть крайне специфическими: кому–то нужно потребление воды 100 м3 в час, кому–то — сразу 3 МВт электрической мощности, кому–то — 5 тыс. м2 в одном уровне и участок земли около 3 га", — говорит он. При этом в аренде основная масса запросов куда скромнее: компании ищут 500–1000 м2 с нагрузкой на пол 3–5 тонн на квадратный метр, встроенные блоки или площади с антресолями и нулевым уровнем загрузки. Именно разрыв между спросом на небольшие арендные блоки и запросом на строительство крупных специализированных объектов под себя и формирует нынешний профиль производственного рынка. Проблему усугубляет качество существующего фонда. "Хороших, прозрачных производственных площадей на рынке мало. Многие объекты либо морально устарели, либо находятся не в тех локациях, которые сегодня интересны бизнесу", — поясняет Артём Чесноков. Спекулятивный hard industrial остаётся редкостью. "Чаще всего это собственное строительство, поскольку оно даёт больше контроля над техническими параметрами и бюджетом, нередко с поддержкой государственных органов региона и на площадках с налоговыми льготами", — объясняет Илья Янеев. Специфика производственного BTS меняет не только продукт, но и саму модель отношений между девелопером и заказчиком. Нередко компании, выходящие на рынок с запросом на строительство, сами до конца не понимают, какой именно объект им нужен и сколько он будет стоить. Поэтому роль девелопера расширяется: всё чаще он подключается уже на стадии формирования технического задания. "Девелопер действительно выступает как консультант в проектах BTS. Он помогает клиенту сформулировать техническое задание, рассчитать стоимость проекта с учётом необходимого оборудования и инженерных решений. Кроме того, с помощью девелопера можно найти компромисс между требованиями заказчика и экономикой реализации проекта", — отмечает Алина Нечаева.