От квартир к офисам: почему девелоперы меняют стратегию на рынке

О том, зачем жилые застройщики выходят на рынок коммерческой недвижимости, новых сегментах и перспективах жилой отрасли "ДП" поговорил с основателем девелоперской компании Bau City Development Кириллом Сиволобовым. Что сейчас происходит на рынке жилья? Текущий кризис продлится долго? — Я в строительстве с 1999 года, за это время произошло много кризисов. Мы их все пережили. Сегодняшняя ситуация связана в большей степени с высокой ключевой ставкой и, как следствие, с низким спросом. Думаю, что всё наладится к концу этого – началу следующего года. При ставке в 10% все процессы активизируются и опять будет подъём. Как бы там ни было, хорошо сделанный продукт всегда будет востребован, поэтому мы чувствуем себя достаточно устойчиво. Почему жилые застройщики всё чаще выходят на рынок коммерческой недвижимости? — В последние годы условия для реализации жилых проектов в Петербурге заметно усложнились. Существенно выросла стоимость участков, увеличилась инфраструктурная нагрузка, а процесс получения разрешительной документации стал ещё более длительным и сложным. В целом, количество участков, пригодных для качественного жилищного строительства, тоже постепенно сокращается. Альтернативой является коммерческая недвижимость. Безусловно, её востребованность в целом ниже, чем у жилья, однако там есть понятный и стабильный спрос. В Петербурге по-прежнему сохраняется дефицит качественных бизнес-центров и гостиничных проектов, что делает эти сегменты интересными для нас как для девелопера. Вы не рассматриваете вариант полного ухода из сегмента коммерческой недвижимости из-за общей непростой ситуации на рынке? — Нет. Для нас гостиницы и офисы — не замена жилищному строительству, а скорее расширение девелоперского портфеля. Сейчас интересно заниматься этим. Мы изучаем участки под бизнес-центры, а в строящемся квартале "Нигилист" у "Бухарестской" рассматриваем возможность переделать часть площадей, запланированных под апартаменты, в офисы. В проекте три сценария проживания: классические квартиры, резиденции для жизни и рентные апартаменты для сдачи в аренду через управляющую компанию. Какой из новых сегментов наиболее привлекателен для девелоперов и инвесторов? — На мой взгляд, сегодня интересны смешанные форматы: жильё рядом с апартаментами и офисами, полностью обеспеченное объектами инфраструктуры для жизни: кафе, ресторанами, фитнесом, школами, качественным благоустройством, безопасным двором и набором сервисов. На рынке уже есть удачные примеры таких проектов, но в масштабах города их недостаточно. Для многих покупателей и инвесторов это понятнее, чем классические апартаменты с сезонной загрузкой и более сложным управлением. На какую окупаемость они могут рассчитывать? — Прежняя логика сверхбыстрой окупаемости уже ушла. Если раньше многие ориентировались на 6-7 лет, то сейчас и 12 лет никого особенно не пугают. И это без учёта капитализации. А при покупке на ранней стадии проекта, можно рассчитывать на капитализацию в 30–40%, тогда окупаемость с учётом капитализации уложится в 7-8 лет. Сегодня вопрос в основном стоит не в быстром возврате инвестиций, а в сохранении средств в качественном активе. Разве до сих пор для большинства граждан лучшей инвестиционной стратегией не является купить однокомнатную квартиру на котловане, дождаться роста цены и перепродать её? — Эта стратегия долгое время действительно была одной из самых распространённых. Но сегодня ситуация меняется. Во-первых, в связи с изменениями в законодательстве, самостоятельно сдавать квартиру в аренду становится довольно хлопотно. Один из рисков — получить прописанного арендатора с детьми, которому даже не требуется согласие собственника — достаточно договора аренды. И выселить таких арендаторов, если они перестанут платить, будет крайне сложно. В апарт-отелях такой проблемы нет, как нет её и в офисном сегменте. Управление всегда можно отдать на аутсорсинг, избавив себя от всех операционных процессов. При этом с точки зрения инвестиционных параметров апартаменты или офисные помещения сопоставимы с жильём, доходность при длительном сроке аренды такая же, темпы капитализации совпадают. Насколько эти сегменты понятны жилым застройщикам? — С точки зрения технологии строительства особой разницы нет. Нужно привлечь хороших архитекторов, построить, найти профессиональную управляющую компанию с хорошим имиджем, которая обеспечит обещанную доходность. Всё. Основные отличия связаны не со строительством, а с моделью реализации. Если на рынке жилья основной покупатель — тот, кто приобретает квартиру для собственного проживания, то в сегменте апартаментов и офисной недвижимости — это в основном инвесторы, желающие вложить деньги с хорошей доходностью. Жилым застройщикам просто нужно научиться с ними работать.