Эволюция качества вопреки кризису: стратегии девелоперов в ожидании роста рынка

Рынок новостроек Петербурга переживает кризис, но уже испытывает дефицит предложения. Девелоперы теряют маржу на банковских процентах, но продолжают запускать проекты. Покупателей меньше, но лучшие квартиры всё равно находят своих владельцев. Генеральный директор ГК "Ленстройтрест" Денис Заседателев рассказал "Деловому Петербургу" о том, почему 2025 год нужно было пережить, а 2026–й — использовать. Как текущие условия влияют на стратегию девелопера? — Понятно, что времена непростые, и в таких условиях ключевая задача — адаптация к изменениям. Если говорить про 2025 год, то для нашей компании это был год максимального сжатия и экономии: мы сознательно ужали процессы, очень аккуратно подходили к принятию решений и ставили задачу пройти этот период с минимальными потерями. В целом это удалось. При этом важно, что мы не просто "переживали" год, а заложили основу для дальнейшего роста. Девелопмент — это длинный цикл, и кризисные периоды всегда сменяются периодами восстановления. Уже сейчас видно, что разворот рынка вероятен в 2026–2027 годах. Соответственно, задача текущего периода — не сокращаться, а формировать базу для будущего роста: наращивать земельный банк, готовить проекты, создавать задел, который позволит компании планомерно расти. Если упрощать, то 2025 год — это был год сжатия, 2026–й — год реализации того, что было подготовлено, и формирования следующего этапа развития. На горизонте 2–3 лет это означает постепенное восстановление темпов и реализацию накопленного портфеля, а на горизонте 5–7 лет — устойчивый рост на базе этой стратегии. Есть ли сейчас смысл запускать новые проекты или разумнее сосредоточиться на достройке уже начатых? — На рынке сейчас складывается на первый взгляд парадоксальная ситуация: спрос снизился, но при этом рынок остаётся дефицитным. Уже достаточно давно мы находимся в фазе, когда проектов запускается меньше, чем выбывает с рынка. Да, в какой–то момент было ощущение перенасыщения, но по состоянию на конец прошлого года рынок уже перешёл в лёгкий дефицит. И что важно, в перспективе ближайшего года он сохранится. Это ключевой фактор, который определяет стратегию. Потому что если сейчас перестать запускать проекты, то через несколько лет мы получим ещё более выраженный дефицит предложения. С учётом длительности девелоперского цикла это серьёзный риск. Поэтому мы не откладываем запуск премьер. Качественные проекты при любом рынке востребованы и находят своего покупателя. Мы видим это на практике. В частности, по проекту на улице Ивана Фомина сейчас ведётся работа по подготовке к прохождению градостроительных процедур и необходимых согласований. Это ближайшая задача, после её выполнения можно будет говорить о более предметных сроках вывода проекта на рынок. Какие статьи затрат сегодня сильнее всего давят на экономику проекта — стоимость банковского финансирования, стройматериалы или социальная инфраструктура? — Если выбирать из этих статей, то наиболее чувствительная — это банковское финансирование. И не потому, что оно самое крупное, а потому, что оно не создаёт ценности для продукта. Когда мы строим объект или создаём социальную инфраструктуру — школы, детские сады, благоустройство, — это добавляет ценность проекту, это улучшает среду для человека. А проценты по финансированию — это плата за внешние условия, которая не отражается на качестве продукта. Раньше эта статья воспринималась как условная комиссия за проектное финансирование — это было порядка 5–6 тыс. рублей на 1 м2. Сегодня она выросла примерно до 30 тыс. рублей за 1 м2. То есть рост кратный, и такого повышения нет ни по одной другой статье. При этом она слабо управляется девелопером. Более того, сегодня затраты на проценты по масштабу уже сопоставимы с расходами на создание социальной инфраструктуры. Это, на мой взгляд, одна из ключевых особенностей текущего этапа рынка. Насколько выросла себестоимость строительства за последние 2 года и какие решения помогают удерживать рентабельность проектов? — Основной рост пришёлся на 2024 год. И ключевой фактор здесь — это рост стоимости труда. Если раньше в структуре строительных затрат доля труда составляла порядка 40%, а материалы — 50–60%, то сейчас ситуация изменилась: доля труда превысила 50%. При этом сами материалы тоже подорожали. В результате мы получили значительный рост себестоимости, потому что выросла одна из ключевых составляющих. В такой ситуации пространство для манёвра достаточно ограничено. Себестоимость в целом — это слабо управляемая статья. Поэтому основной инструмент сохранения рентабельности — это работа с проектными решениями. Это детальная проработка продукта, отказ от избыточных решений, точная настройка того, что создаёт ценность для покупателя. По сути, это основной управляемый резерв в текущих условиях. Как меняется подход к проектированию кварталов: больше ли внимания уделяется общественным пространствам, инфраструктуре, сервисам? — Здесь происходят эволюционные изменения. Ещё несколько лет назад общественные пространства были своего рода изюминкой проекта, а сегодня уже являются его обязательной составляющей. Но при этом меняется содержание. Если раньше, например, соседский центр был единичным элементом, то сейчас этого уже недостаточно. Мы видим, что такие пространства превращаются в полноценные центры социальной жизни квартала. Мы в своих проектах развиваем формат "жилищных клубов" — это уже не просто место для общения или мероприятий, а инфраструктура, которая формирует жизнь внутри квартала. Параллельно мы усиливаем направление well–being — всё, что связано с качеством среды проживания: воздух, вода, микроклимат. Например, работаем с решениями по воздухоподготовке, водоподготовке, рассматриваем внедрение датчиков CO2. Проблема, кстати, очень прикладная: современные квартиры хорошо герметизированы, люди редко проветривают помещения, из–за чего нарушается воздухообмен.И такие решения позволяют человеку лучше контролировать среду. Для нас важно, что технологии не должны быть самоцелью: это не "умный дом ради эффекта", а инструменты, которые реально улучшают качество жизни. В условиях дорогой ипотеки девелоперы активно используют рассрочки и акции. Насколько такие инструменты действительно помогают поддерживать продажи? — Рассрочка — вынужденная мера. Это не инструмент, который девелоперы используют от хорошей жизни. В девелопменте критически важен темп продаж: он влияет и на финансовую модель проекта, и на условия проектного финансирования, и на выполнение банковских ковенантов. Поэтому в ситуации, когда рыночная ипотека фактически отсутствует, рассрочка становится одним из ключевых инструментов поддержания темпа. И по сути сегодня занимает второе место по востребованности после семейной ипотеки. Но важно понимать, что это инструмент удержания рынка, а не его роста. При этом ключевым фактором всё равно остаётся продукт. Даже в текущих условиях покупатель выбирает лучшее из доступного и качественные проекты продаются. Дополнительно работают такие инструменты, как трейд–ин. У нас это уже не разовые решения, а отстроенный процесс. Мы, например, сократили цикл таких сделок с 4 до — в среднем — 2–2,5 месяца, а в отдельных случаях — до 1,5 месяца. Это тоже важный механизм поддержки спроса. Насколько изменился портрет покупателя за последний год? Стали ли люди осторожнее и дольше принимать решение о покупке? — В целом покупатель стал более разборчивым и доля инвесторов снизилась — больше покупают для собственного проживания. При этом нельзя сказать, что покупатель стал глубже разбираться в продукте. Во многом он по–прежнему реагирует на маркетинг, но при этом требования к соответствию обещаний реальности стали выше. Что касается скорости принятия решений — она сильно зависит от внешнего фона. Например, в периоды обсуждения изменений по ипотеке мы видели, как цикл сделки сокращался до 3 недель. В более спокойной ситуации он возвращается к привычным 2–3 месяцам. Многие говорят о возвращении инвесторов на рынок. Видите ли вы такой тренд? — Пока это не массовое явление, мы оцениваем долю инвесторов примерно в 5–7%. Но при этом есть очевидный потенциал. За период высокой ключевой ставки население заработало на депозитах более 10 трлн рублей — это именно доход, не тело вкладов. И эти средства будут перераспределяться в разные инструменты. При снижении ставки часть этих денег неизбежно придёт на рынок недвижимости. Несмотря на относительно невысокую операционную доходность от аренды — порядка 6–7% годовых, — недвижимость даёт стабильный рост стоимости на длинной дистанции. В совокупности это формирует доходность на уровне около 12 % годовых, что делает её одним из самых надёжных инструментов. В последние годы на рынке резко выросла доля компактных квартир. Это реакция на снижение доступности жилья или долгосрочный тренд? — Я считаю, что это в первую очередь реакция на снижение доступности жилья и во многом результат маркетинговых стратегий. Средняя площадь квартир на рынке Петербурга сегодня около 39 м2. Это уже системная ситуация и, на мой взгляд, негативная тенденция. Рынок вынужден сокращать метраж, потому что это позволяет удерживать чек. Но с точки зрения качества жизни это не лучший сценарий. Поэтому инициативы, направленные на стимулирование спроса на более просторное жильё (например, через ипотечные механизмы), выглядят логичными и необходимыми. Какой сценарий развития рынка новостроек Петербурга вы считаете базовым на ближайшие 1–2 года? — Горизонт одного–двух лет для девелопмента довольно короткий, но в этом периоде можно ожидать постепенного восстановления спроса.Он будет напрямую зависеть от снижения ключевой ставки. По мере её снижения спрос будет расти. При этом с учётом сокращения предложения мы будем видеть ценовые корректировки вверх. Рынок какое–то время будет оставаться дефицитным. С другой стороны, это будет стимулировать вывод проектов, которые сейчас откладываются из–за недостаточной экономической эффективности. В результате рынок будет постепенно возвращаться к балансу, но уже на другом уровне — и по ценам, и по качеству продукта.