Планирование и контроль: чем руководствуются застройщики в эпоху турбулентности

Чего ждут девелоперы от предстоящего года, какие инструменты и решения используют в работе, "ДП" рассказала заместитель председателя совета директоров холдинга "РСТИ" Нина Креславская. Уже более года рынок живёт после отмены всеобщей льготной ипотечной программы. Какие изменения произошли за это время? — Условия изменились, но неизменным осталось главное – потребность людей в жилье. Сегодня люди всё так же заинтересованы в улучшении жилищных условий, однако заметно сократились финансовые ресурсы, упала платёжеспособность населения. За последний год ключевая ставка по рыночной ипотеке снизилась с 26% до 18%, но она всё ещё остаётся заградительной и не даёт рынку недвижимости развиваться. Поэтому основными драйверами в 2025 году были льготная семейная ипотека и рассрочки от застройщиков. На практике эти инструменты часто совмещаются: допустим, человек платит первоначальный взнос в размере 30%, далее оформляет рассрочку, а на остаток берёт ипотеку. По семейной ипотеке сейчас также продолжают вводить дополнительные ограничения. Отражается ли это на снижении объёма сделок? И есть ли альтернатива этому инструменту в целом? — Как повлияет ужесточение условий по семейной ипотеке на продажи в 2026 году, можно только предполагать. Конечно, рассрочка от застройщика полностью не заменяет ипотеку, так как ограничена сроком ввода объекта в эксплуатацию. Из-за высокой ставки сегодня рыночная ипотека занимает несущественную долю в 3% в структуре сделок и чаще всего связана с небольшими суммами кредитов. Поскольку альтернативных инструментов на данный момент нет, участники рынка ждут снижения ключевой ставки и появления ипотечных программ с условиями, подходящими для широких слоёв населения. При этом цена на недвижимость продолжает планомерно расти. Почему покупателю не стоит ждать снижения стоимости квадратного метра? — Основные причины повышения цен на жильё — это рост себестоимости и инфляция. Себестоимость за весь цикл строительства (в среднем это 2,5-3 года) возрастает на 30-35%. И это необходимо учитывать в финансовой модели каждого проекта. Ещё одна возможная причина — сокращение предложения в целом. В 2024-2025 годах стало заметно меньше стартов крупных новых проектов, так как застройщики придерживались осторожной стратегии относительно их вывода на рынок. По совокупности факторов цены на городские новостройки выросли в 2025-м в среднем на 13%. Тенденция к подорожанию сохранится и в текущем году. Действительно, многие девелоперы в последнее время не спешат реализовывать новые амбициозные проекты. Скорректировали ли вы свою инвестиционную программу? — Мы идём чётко по намеченному плану. В 2025 году холдинг сдал в совокупности 181 065 м2 жилья и при этом одновременно нарастил объём предложения, представив рынку первые очереди жилых комплексов "Гранат" и "Аурум", а также вторую очередь жилого комплекса "Кинопарк". Каждый объект создан для комфортной жизни современного горожанина, сочетает в себе эстетику и удобство в каждой детали. Мы считаем, что сегодня именно работа над продуктом является одной из важнейших задач для обеспечения востребованности проекта и успешных продаж. Как адаптируется создаваемый сегодня застройщиками продукт под изменчивый рынок? Что сегодня востребовано покупателем? — Например, в проектах "РСТИ" уменьшился размер площади квартир. Так, в 2024-2025 годах их средний размер был 42-43 м2, а сейчас он составляет 36,7 м2. В свою очередь, это обязывает нас более тщательно продумывать эргономичность планировочных решений для различных сценариев жизни. Кроме того, растёт востребованность отделки от застройщика, в наших домах уже 60% квартир сдаётся с полной отделкой и 20% с предчистовой. Обязательным атрибутом современных комплексов является подземный паркинг, куда можно спуститься на лифте, колясочные в каждой парадной, безбарьерная среда, система мер, обеспечивающая безопасность проживания. Покупатель стал более требовательным, он приходит со сформированным запросом. Предметом для изучения становится не только планировка, а все детали проекта, включая архитектуру, благоустройство и инфраструктуру комплекса. Но несмотря на заинтересованность потенциального покупателя, на начало года в Петербурге объём непроданных квартир составил около 40%. Насколько это критично для рынка? — Не могу говорить за других девелоперов, но у нас в конце сдачи каждого дома остаются непроданными около 10-15% квартир. А это уже совсем другая картина. Поэтому говорить о какой-то критичной ситуации в сегменте новостроек, наверное, было бы некорректно. Однако, повторюсь, рынку нужна доступная ипотека, которая существенно оживит продажи. С какими достижениями «РСТИ» подходит к своему 25-летнему юбилею? Каковы были основные точки роста холдинга за всё время? — За четверть века работы на строительном рынке мы накопили серьёзный опыт и готовы справляться с любыми вызовами. Нами построено более 60 объектов, сдано свыше 2 млн м2 недвижимости, выполнено более 20 госзаказов. У холдинга наработаны серьёзные компетенции в возведении медицинских объектов. Важной вехой развития для нас стало строительство Инфекционной больницы в Полюстрово, а также новых корпусов Мариинской больницы и НИИ скорой помощи им. И.И. Джанелидзе. За годы работы мы построили немало социально значимых объектов. Для нас всегда стоят на первом месте выполнение принятых на себя обязательств, своевременный ввод в эксплуатацию и передача готовых квартир нашим покупателям. Не менее важны соответствие готового жилого комплекса тому, что было заложено при проектировании, и, конечно, — развитие, постоянная работа над улучшением продукта. Как за это время изменились ваши задачи как руководителя и собственника компании? — Задачи остаются прежними. В основе всего – планирование и контроль. Что нужно женщине-руководителю, чтобы быть полностью удовлетворённой всем, что происходит в её жизни? Как контролировать все сферы одновременно, возможно и нужно ли это? — Очень важны ощущение стабильности, поддержка родных и близких. В этом есть неоспоримое преимущество семейного бизнеса: когда работа и семья гармонично дополняют друг друга. Что ожидаете на ближайшем горизонте и какую стратегию выбираете при работе в новых условиях? — Рынок недвижимости живой, он адаптируется под реалии времени, работой в сложных условиях уже никого не удивишь. Устойчивость сегодня обеспечивает надёжность застройщика, интересный продукт, который соответствует потребностям и запросам покупателей, и финансовый инструмент, позволяющий сделать покупку. Поэтому самое главное, чего мы ждём — снижение ключевой ставки. Стратегия же, которую выбираем, — жить по средствам во всём, планировать и просчитывать объёмы, спрос и придерживаться намеченных планов.