Полшага вниз: что даст рынку жилья шестое снижение ключевой ставки

Банк России снизил ключевую ставку до 15,5%. Формально — всего на 0,5 п. п. Однако для рынка недвижимости важен не масштаб шага, а сам факт движения вниз после длительного периода жёсткой денежно-кредитной политики. Как отмечают участники рынка, снижение ключевой ставки на 0,5 п. п. стало позитивным, но во многом неожиданным сигналом. Большинство игроков ожидали сохранения текущего уровня — прежде всего из-за традиционно консервативной позиции ЦБ и инфляционного давления в начале года, усилившегося на фоне повышения НДС и общей налоговой нагрузки. На этом фоне решение о снижении выглядит важным психологическим маркером: регулятор демонстрирует готовность к постепенному смягчению политики, несмотря на сохраняющиеся инфляционные риски. Сигнал на снижение Дополнительный повод для осторожного оптимизма — обновлённый среднесрочный прогноз ЦБ. В нём на 2026 год заложен диапазон среднегодовой ставки 13,5–14,5%. Это означает, что к концу текущего года ключевая ставка может быть не просто около 13%, а ещё на 1–2 п. п. ниже нынешнего уровня. Если этот сценарий реализуется, рынок получит более ощутимый импульс. Исполнительный директор классифайда по недвижимости Restate.ru Андрей Добрый подчёркивает: "Снижение ключевой ставки до 15,5% — это, безусловно, хороший сигнал. При этом я бы не переоценивал эффект “здесь и сейчас”: настроение стало лишь чуть менее мрачным. Главное — траектория: если не произойдёт ни резкого ухудшения, ни окончания СВО, мы, вероятно, увидим дальнейшее постепенное снижение и уровень порядка 13% в конце года". Небольшое снижение ключевой ставки — это позитивный сигнал для девелоперов и покупателей, убеждён и коммерческий директор "Брусники" в Санкт-Петербурге и Ленинградской области Максим Зорин. "Рыночные ипотечные программы также станут несколько доступнее, что поддержит спрос на новое жильё. Мы смотрим на динамику денежно-кредитной политики с осторожным оптимизмом и полагаем, что дальнейшее снижение ставки, вероятно, будет плавным и поэтапным. При этом смягчение денежно-кредитной политики — это очень важный драйвер для дальнейшего оживления рынка новостроек", — считает Зорин. Директор по продажам LEGENDA Ксения Садкова отмечает, что рынок ожидал более существенного шага, однако даже текущее решение воспринимается позитивно. "Безусловно, нам бы хотелось увидеть более существенное снижение. Шаг в 0,5 п. п. принципиально не меняет ставку по рыночной ипотеке, однако для потребителя важен системный сигнал со стороны регулятора. Сам факт снижения ставки — уже позитивная новость для рынка", — говорит она. Коммерческий директор ГК "А101" Юрий Коган также считает, что влияние будет скорее стратегическим, чем немедленным: "Текущее снижение на 0,5% не окажет существенного влияния на спрос на рынке — ни на спрос на ипотеку, ни на спрос на недвижимость в целом. Однако оно важно для перспективы: это позволяет застройщикам развивать иные, помимо семейной ипотеки, инструменты продаж. Также изменение фиксирует тренд на переток денежных средств с депозитов в “бетонные метры”, повышая инвестиционную привлекательность недвижимости. Считаем, это тренд в правильном направлении и надеемся на развитие подобной динамики в ближайшей перспективе". Хорошо, но 8% лучше При этом ставка 15,5% остаётся крайне тяжёлой для экономики. Для капиталоёмких отраслей, промышленности и строительного сектора столь длительное нахождение на высоком уровне — серьёзная нагрузка. Поэтому текущее снижение скорее символическое, чем системное, хотя и задаёт направление движения. Генеральный директор агентства "ПИА Недвижимость" Максим Ельцов полагает: "В краткосрочной перспективе можно ожидать корректировки банковских стратегий. Поскольку большинство игроков не закладывали понижение ставки, теперь возможен пересмотр условий по депозитам и ипотеке. Существенного снижения ипотечных ставок ждать пока не стоит — минимальные предложения остаются на уровне около 17%. Однако рынок может получить более широкий выбор программ, а отдельные предложения могут опуститься чуть ниже текущих минимальных значений". По его оценке, эффект в первую очередь проявится на вторичном рынке: "Это способно поддержать спрос, прежде всего на вторичном рынке, который наиболее чувствителен к уровню рыночной ипотеки. Для застройщиков эффект будет более ограниченным: их продажи по-прежнему во многом зависят от программ семейной ипотеки. Позитив может проявиться лишь в снижении стоимости обслуживания проектного финансирования по кредитам, привязанным к ключевой ставке, но масштаб этого эффекта пока невелик". С этим согласен Андрей Добрый: именно вторичный рынок быстрее всего отреагирует на смягчение политики. "Первым результат почувствует вторичный рынок, тогда как новостройки с более высокими ценами будут реагировать с лагом — по мере реального удешевления ипотеки". Региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Кирилл Голышев подчёркивает, что застройщики сохраняют осторожность: "Сейчас застройщики занимают осторожную позицию при выводе нового предложения, тщательно рассчитывая финансовую модель, особенно в условиях высокой стоимости проектного финансирования и по-прежнему заградительных ставок рыночной ипотеки. По мере снижения ключевой ставки до 8–9% в 2027 г. (согласно актуальному среднесрочному прогнозу) мы увидим увеличение девелоперской активности и активизацию спроса по рыночной ипотеке". Директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF GROUP в Санкт-Петербурге Илья Князев обращает внимание, что снижение всего на 0,5 п.п. не приведёт к быстрому перезапуску инвестиционной активности или резкому росту сделок. "Финансирование по-прежнему остаётся дорогим, поэтому девелоперы сохраняют осторожность. Мы рассматриваем текущий шаг как подтверждение долгосрочного тренда: ставка, по ожиданиям рынка, будет снижаться постепенно и в течение длительного периода", — констатирует он. В базовом сценарии рынок недвижимости будет постепенно адаптироваться к более мягкой политике. Вторичный сегмент оживится быстрее, первичный — с временным лагом. Девелоперы при этом будут сохранять осторожность, внимательно отслеживая динамику инфляции и дальнейшие решения регулятора.