Эксперт рассказал, к чему должны быть готовы покупатели квартир в трейд-ин

Какие ситуации должен предвидеть покупатель, идущий на сделку по трейд-ин?Эксперт в сфере недвижимости с 15-летним стажем, руководитель строительной компании «Бастион» Виталий Хижный в беседе с UfacityNews.ru рассказал о тонкостях покупки недвижимости по программе трейд-ин. Так называется обмен старой квартиры на новую с доплатой, которую покупатель может отдать застройщику наличными деньгами или ипотечными средствами. Эксперт рассказал, что есть две схемы трейд-ина: помощь в продаже и мгновенный выкуп. Более распространена первая схема: застройщик через партнерское агентство выставляет на продажу старую квартиру, в среднем дает на реализацию от 2 до 6 месяцев, чаще 3-4 месяца. При этом новая квартира ставится на бронь с фиксированной ценой. Когда старая продастся, деньги засчитываются в оплату новостройки. До момента сдачи дома покупатель живет в своей квартире. Вторая схема – когда партнер застройщика покупает квартиру сразу и продавец заключает договор долевого участия на новостройку. Если квартира без обременений, сделка заключается за неделю (от оценки до сделки). На практике эта схема встречается редко. Кому выгоден трейд-ин? По словам Виталия Хижного, застройщику этот механизм выгоден всегда. Он получает продажу, которой без трейд-ина не было бы. И в большинстве случаев старая квартира уходит со скидкой 5-20% от рыночной цены. Иногда до 30%, если нужно быстро. Покупателю выгодно в одном случае – когда время дороже денег. Не нужно искать риелтора, водить покупателей, торговаться, ждать одобрения ипотеки у каждого следующего претендента. Самый существенный плюс для покупателя – это фиксация стоимости новой квартиры. В условиях растущего рынка это хорошая защита от инфляции цен, считает эксперт. Но есть одно но: квартира продается дешевле, чем если бы собственник сам ее продавал, и есть комиссия агентства, которая часто закладывается в скидку. В среднем продавец теряет 10-15% от рыночной стоимости жилья. Виталий Хижный указал еще на один нюанс в трейд-ине – для оценки квартиры застройщик присылает независимого оценщика, и цена квартиры обычно на 5-10% ниже рыночной уже на этапе оценки. Но если же продавец не согласен, он может отказаться и тогда ему придется самому заниматься продажей квартиры. Срок экспозиции – еще один важный момент, который желательно соблюсти. Если за отведенное время квартира не продастся, придется либо снизить цену и продлить срок, либо расторгнуть договор и лишиться брони на новостройку. Застройщик может удерживать задаток за бронь, если это прописано в договоре, поэтому важно внимательно читать условия. Определенные квартиры не подходят для трейд-ина. Это доли в праве собственности, квартиры с материнским капиталом (там зарегистрированы дети, нужно разрешение опеки), муниципальное жилье, квартиры в новостройках без права собственности, объекты с обременениями и залогами. Следует помнить также о налогах, если собственник владеет квартирой меньше минимального срока (3 года при покупке после 2016 года, 5 лет в остальных случаях). В этом случае ему придется заплатить НДФЛ 13% с разницы между покупкой и продажей. Минус миллион в налоговом вычете. Это стандартная история для любой продажи, но при трейд-ине об этом часто забывают, говорит эксперт. Комиссии. Агентство может брать комиссию за услуги – 2-5% от стоимости квартиры. Иногда это включено в дисконт при оценке, иногда выносится отдельной строкой. Этот момент следует уточнять заранее, чтобы не было сюрпризов. Итак, какие подводные камни и риски есть в трейд-ин в недвижимости: затягивание продажи. Квартира может висеть на рынке дольше обещанного срока. Агентство будет предлагать снизить цену. Вы соглашаетесь – теряете еще больше денег; не соглашаетесь с условиями партнера застройщика – рискуете потерять бронь на новостройку; банкротство застройщика: если это произошло до сдачи дома, вы останетесь и без старой квартиры, и без новой. Проверяйте надежность компании, смотрите на аккредитацию банков, стадию строительства, репутацию девелопера; вероятность переплатить за новостройку. Застройщик может компенсировать свои риски, закладывая повышенную цену на новую квартиру. Поэтому сравнивайте стоимость с рыночными предложениями в этом же районе. Если дороже на 10-15% – возможно, выгода от трейд-ина съедается переплатой. «Трейд-ин работает, если вы цените время больше денег. Но если располагаете временем и готовы заняться продажей сами – сэкономите 10-20% стоимости квартиры. Это существенные деньги. За них можно сделать ремонт в новостройке или закрыть часть ипотеки», – считает специалист. Ранее UfacityNews.ru писал, какие нюансы следует учитывать при разделе ипотечного имущества супругами при разводе.