Хрущёвки — всё: застройщики заработают 300 млрд рублей на проектах КРТ в Петербурге

Смольный подготовил законодательную базу к "разморозке" закона о комплексном развитии территорий в Петербурге. Однако за прошедшие 3 года потенциальная привлекательность таких проектов как минимум не выросла. Три с половиной года назад в Петербурге был принят закон о комплексном развитии территорий (КРТ), который вызвал большой общественный резонанс. В итоге его вступление в силу приостановили. На тот момент "ДП" оценивал, насколько привлекательно было бы для девелоперов заниматься реновацией. Мы считали объёмы старого фонда под расселение и снос, примерную себестоимость нового строительства и ориентировочную выручку девелопера. Тогда цифры показывали: проекты сложные, но в целом посильные. Совокупно на тот момент в реновацию крупнейших хрущёвских кварталов потребовалось бы вложить около 2 трлн рублей, а выручка могла достигать 2,5 трлн. То есть ориентировочная маржа составляла порядка 500 млрд рублей, или около 20% в среднем по городу, — при всех допущениях и оговорках эта экономика выглядела рабочей. В 2025 году пересчёт дал совершенно иной результат: при росте себестоимости более чем на 50% совокупные инвестиции увеличиваются примерно до 3 трлн рублей, а возможная выручка — лишь около 3,3 трлн. Формально маржа сохраняется, но сокращается до 300 млрд рублей, то есть почти вдвое, а в ряде крупных районов уходит в отрицательную зону. Это означает, что запас прочности, который был у проектов три с половиной года назад, фактически исчез. Как Петербург готовится к КРТ Мораторий на вступление в силу закона о КРТ действует до конца 2025 года. Продлевать его не планируется, неоднократно заявляли городские власти. На этой неделе Законодательное собрание Петербурга приняло две ключевые инициативы, позволяющие запустить процесс. Во–первых, правительство Петербурга получило полномочия назначать операторов КРТ — юридических лиц, в которых доля города составляет не менее 50%. Оператор должен взять на себя весь цикл реализации проектов: от подготовки документации и согласования границ территорий до взаимодействия с правообладателями и координации расселения. При этом Смольный отказался от идеи создания единой управляющей структуры: отдельный оператор будет назначаться под каждый конкретный проект. Кроме того, власти поправили и сам городской закон, регулирующий вопросы КРТ. Согласно принятым поправкам при расселении новое жилое помещение может предоставляться собственникам только в пределах того же или смежного с ним муниципального образования, а не в границах всего города, как было указано в законе ранее. Кроме того, утверждена добровольность участия в программе — так называемые "дома–молчуны", в которых в установленный срок не состоялись общие собрания собственников, включаться в программу КРТ не будут. Однако в этой точке нормативная определённость заканчивается. Пока неясны организационно–правовая форма операторов, параметры их отбора, модель привлечения инвесторов, порядок распределения ответственности между оператором, городом и девелопером, механизм компенсации затрат на социальную инфраструктуру, а также критерии выбора территорий. На обсуждении в ЗакСе депутаты прямо указывали, что текст закона устраняет лишь формальные препятствия, но не раскрывает практический механизм. Девелоперы повторяют эту оценку: они готовы рассматривать участие в проектах, когда правила будут понятны. Пока же рано говорить даже о предварительном интересе. Ситуация на рынке Петербург возвращается к реновации в период, когда строительная экономика претерпела куда более драматичные изменения, чем нормативная. По данным ЕИСЖС, за прошедшие три с половиной года средняя стоимость строительства выросла на 50–51%. Если в июле 2022 года застройщик закладывал в проектные декларации 174 тыс. рублей за "квадрат", то сейчас эта цифра выросла до 262 тыс. Этот рост объясняется подорожанием материалов, услуг субподрядчиков, логистики и трудовых ресурсов. При этом, по данным "СберИндекса", средняя стоимость квадратного метра в новостройках за тот же период выросла всего на 31,7% — с 234,5 тыс. до 308,9 тыс. рублей. В сегменте эконом– и комфорт–класса рост оказался ещё ниже — 26,4%. Таким образом, себестоимость растёт почти вдвое быстрее, чем цена реализации, и этот разрыв стал главным вызовом для экономики КРТ. Ещё одна особенность КРТ в том, что сначала нужно строить дома для переселения жителей, что требует минимум 2–3 лет активных вложений до начала продаж. В условиях дорогого проектного финансирования обслуживание кредитной нагрузки съедает значительную часть будущей маржи ещё до выхода на объектную реализацию. Особое значение приобретает фактор социальной инфраструктуры. Современные нормы обязывают застройщика обеспечивать новые кварталы школами, детскими садами и прочей инфраструктурой. "На сегодняшний день себестоимость одного места в школе или в детском саду составляет 1,5–2 млн рублей, а может доходить и до 3 млн в зависимости от размера объекта и его наполненности", — рассказывает начальник отдела продукта и аналитики группы "ЦДС" Наталья Кукушкина. Эти обязательства многократно усиливают нагрузку на бизнес. Кто займётся КРТ Как говорят участники рынка, интерес девелоперов к проектам КРТ во многом будет зависеть от того, какие возможности им предоставит обновлённый механизм. "Участие станет действительно привлекательным, если застройщики смогут получить повышенные ТЭПы (технико–экономические показатели. — Ред.), более комфортные условия по социальной нагрузке и ускоренное прохождение градостроительных согласований проектов, в том числе — возможность смены зон", — считает директор отдела земельного развития и инвестиционных проектов Nikoliers Антон Орлов. Если говорить о территориях, то наибольший потенциал для КРТ имеют локации, расположенные ближе к центру, с хорошей транспортной доступностью и высоким возможным объёмом жилой застройки. "Если говорить о локациях, то наибольший интерес представляют районы с развитой транспортной сетью и очевидным потенциалом повышения качества городской среды — прежде всего Красногвардейский, где уже сформирован запрос на модернизацию кварталов 1950–1960–х годов. Локации вокруг Среднеохтинского проспекта и “Новочеркасской” обладают крупными массивами устаревшего фонда и одновременно — высокой городской востребованностью", — уверен коммерческий директор жилого комплекса "Охтинские высоты" (компания "Новое Измерение") Виталий Голубев. Генеральный директор компании STAVNI Александр Свинолобов напоминает, с какими трудностями столкнулся первый проект реновации хрущёвок в 2000–х. "Проекты растягивались на годы, а иногда на десятилетия, и спрогнозировать экономику было просто невозможно, — говорит он. — Ситуация, когда один или два оставшихся жителя могут остановить проект, должна быть урегулирована. Без этого механика КРТ так и будет буксовать". Наталья Кукушкина обращает внимание на действующие в городе строительные нормативы. "Маржинальность 20–30% можно считать достаточной на девелоперском рынке, — говорит она. — Например, на месте 5–этажного дома построить 25–этажный и 20 этажей квартир свободно реализовать на рынке. Однако в Петербурге не такой высотный регламент, как в Москве, здесь не строят больше 12–14 этажей. На аналогичном участке у нас можно построить гораздо меньше жилья, чем в Москве, а расходы на строительство сопоставимы. Соответственно, рыночная стоимость “добавочных” квартир должна быть в высоком ценовом сегменте, чтобы компенсировать затраты". "Для застройщиков закон о комплексном развитии территорий в принципе интересен, потому что этот механизм изначально создавался для того, чтобы были понятные и прозрачные правила комплексного освоения участков. Важно, чтобы девелоперы понимали, какие требования и согласования необходимы для реализации таких проектов. Однако сегодня в Петербурге нет единого органа или инструмента, который бы сопровождал и помогал девелоперам в рамках КРТ. Согласований действительно много, и пока сложно однозначно сказать, как механизм будет работать на практике и насколько он будет интересен рынку. Для города это достаточно новое решение, и как оно будет развиваться, мы ещё не знаем. Понимаем, что нужно двигаться вперёд и искать возможности реализации КРТ, но для того чтобы оценить конкретные условия участия, нужно внимательно изучить все правила и требования. Только после этого станет понятно, какие районы и локации будут приоритетными и насколько девелоперы смогут включаться в проекты. В целом движение в этом направлении очевидно необходимо, и поиск возможностей для реализации КРТ — это шаг в сторону комплексного и продуманного развития города." — Сергей Ярошенко, генеральный директор группы компаний "КВС" "Без сомнений, доверять реализовывать такие значимые для города проекты можно только тем компаниям, которые многие годы вносили весомый вклад в развитие Санкт–Петербурга. Это надёжные и наиболее экономически устойчивые девелоперские компании, лидеры городского списка по вводу жилой недвижимости в эксплуатацию, а также городские лидеры по налоговым отчислениям в бюджеты разных уровней. Благодаря имеющемуся в распоряжении таких застройщиков построенных, но не проданных на текущий момент квартир возможно было бы сразу переселить жителей первых очередей проекта КРТ из планируемых к сносу домов в готовые комфортные квартиры. Далее в уже построенную девелопером в рамках первой очереди проекта жилую недвижимость можно было бы переселить жильцов последующих подлежащих сносу очередей, а те жильцы, которые захотят остаться в квартале КРТ, могут смело дождаться окончания строительства последних очередей. Это позволит организовать исключительно эффективную работу с заинтересованными петербуржцами и предоставить им качественные условия проживания, что в свою очередь положительно повлияет на репутацию застройщика и повысит доверие горожан к программам КРТ." — Дмитрий Панов, председатель петербургского отделения "Деловой России", депутат ЗС СПб "Тот факт, что город продвинулся в вопросах реновации, можно только приветствовать. Обновление жилого фонда — это неизбежно возникающая задача, её надо решать. Это также в перспективе большие объёмы строительства. Говорить о возможном участии в реновации до прояснения условий участия преждевременно. В Петербурге пока имеет место прогресс законодательной базы, а форматы реализации уже будут складываться по мере разработки и просчётов экономики таких проектов. Однозначно — спрос на недвижимость в рамках программы реновации будет ввиду того, что это локации со сложившейся инфраструктурой. Также это пополнение предложения и, как ни крути, рост конкуренции." — Сергей Софронов, коммерческий директор ГК "ПСК"