Акцент на архитектуре: какие принципы утверждают девелоперы нового поколения

Рынок жилищного строительства Северной столицы в целом консервативен – топ-10 компаний долгие годы почти не меняется, давно устоялись применяемые технологии и основные подходы девелоперов. На этом фоне появление новых игроков и яркие проекты привлекают к себе повышенное внимание. О застройщиках новой волны, их принципах работы и стратегиях "ДП" поговорил с совладельцем Fizika Development Александром Кравцовым. Какие изменения сейчас происходят на рынке жилищного строительства Петербурга, насколько они значительны? — Столь яркие события, как пандемия, начало СВО и резкий рост ключевой ставки, не могли не повлиять на рынок. Конечно, он меняется. Возьмём хороших подрядчиков. Их становится всё меньше, в небытие уходят даже сильные компании. Это напрямую связано с уменьшением объёмов строительства в Петербурге. Если мы говорим об общих трендах, то мы видим упрощение во всём, начиная с архитектуры. В массовом сегменте экономика проектов сейчас очень грустная. Честно говоря, я не понимаю, как в нынешних условиях, с такой себестоимостью и с таким низким покупательским спросом, можно застраивать десятки и сотни гектаров в одной локации. Здесь ошибка ценой в десять или двадцать тысяч на метр площади может оказаться фатальной. Если не сэкономить, то можно уйти в минус и обанкротиться. В высоком сегменте себестоимость не является определяющей? — Не является, но есть и другие факторы. Хотя, конечно, все занимаются оптимизацией затрат — себестоимость очень сильно догоняет, а на сегодняшний день даже обгоняет продажную стоимость, стоимость денег. Если внимательно посмотреть на проекты в центре, можно увидеть, что застройщики на многом экономят и там. Они упрощают, удешевляют — даже там, где этого делать не нужно. На самом деле это неправильный путь, он не подходит для дорогого жилья. У покупателей в нашем сегменте основная боль — не деньги и не стоимость квадратного метра. Они готовы платить по миллиону рублей за метр или даже по полтора, если цена будет обоснованной, если проект соответствует их запросам, тому, что они видели в своих зарубежных активах. Они покупают далеко не первое жильё, им нужно сохранить или приумножить средства. В элитном сегменте это вполне реально. Какую стратегию выбрала ваша компания? — У нас более инженерный подход. Основной упор делается на архитектуру, на продукт, на качество выполнения работ. Каждый проект индивидуален и сильно отличается от другого и от того, что уже представлено на рынке. На первое место ставится локация, на второе — продукт. Мы работаем с именитыми архитекторами, лучшими дизайн-студиями, включая британские, крутыми подрядчиками из столицы, которые занимаются топовыми проектами. Посещаем выставки, общаемся с зарубежными коллегами. Это создаёт определённый драйв и позволяет молодой компании расти, обгоняя мастодонтов на поворотах — на текущем рынке крайне важна быстрота реакции. На каком объёме можно сохранить такой подход? — Масштабироваться можно, но лишь до определённого предела. По моему мнению, это могут быть два проекта в год, не больше. Какой площадью? — Не важно. Проблемы на разных стройках — те же. Более того, на маленьких проектах бывает сложнее подключиться к монополистам, выносы сетей получаются более сложные, возникают другие нюансы. Новые застройщики тратят много средств и сил на продвижение объектов и рекламные кампании. Они окупаются? — Стоимость денег сейчас очень высокая. В начале этого года мы купили проект на Матисовом острове, на сегодня это самая дорогостоящая сделка на рынке в 2025 году. Там большой бридж, большая сумма и большие проценты. Чем больше продаж на старте, тем меньше будет процентов. Мы с этой задачей справились успешно и сегодня практически закрыли бридж. Ставка по проектному финансированию также зависит от объёма продаж. На текущем рынке слишком самонадеянно полагать, что ты сможешь показывать какой-то стабильный результат из месяца в месяц. Нужен запас, который обеспечивается как раз вложениями в продвижение. На премиальном рынке всегда была высокая доля иностранных материалов и оборудования. Постоянное ужесточение санкций сильно усложняет работу? — Доступ к новым технологиям становится сложнее и дороже. К сожалению, до самого лучшего сейчас крайне тяжело добраться. Начиная с 2015 года и вплоть до ковида в Петербурге был настоящий бум в премиальном строительстве, тогда можно было привезти из Европы натуральную кожу, невероятной красоты мрамор, латунь и пр. Мы стараемся поддерживать этот уровень, многое удаётся привозить, например у нас в VIDI итальянская мебель, но это безумно дорого и непредсказуемо по срокам. Много ли на рынке компаний, которые работают по-новому? Какие принципы они закладывают в свои проекты? — Большинство тех, кто работает в центре, стараются выделиться и максимально выложиться на своих проектах. Земельные участки в дефиците, каждый из них — это золотой слиток, а мы видим, как растёт цена золота в последнее время. Более того, эти компании понимают не только ценность конкретных участков, но и свою роль в развитии города. Возьмём дома постройки 1990-х — на их фасады невозможно смотреть, а прошло всего 30 лет. И тогда нельзя было так строить, и тем более сейчас. Учитывая снижение объёмов строительства и большое количество игроков, конкуренцию, какие сегодня в Петербурге есть возможности для развития? — Точечное развитие вполне возможно. Да, многие застройщики сбавили темпы, приостановили реализацию своих проектов. Но это не наш путь, мы и дальше намерены брать один–два проекта в год. Кто, если не мы? Конечно, сегодня есть вопросы по тому, как будет развиваться рынок, до какой планки будут расти цены, каким будет покупательский спрос и на каких условиях эти проекты приобретать. Стоимость участков сейчас запредельная — за проекты с пятилетней историей и понятными ограничениями владельцы хотят очень много денег. В себестоимости в последние годы заметно выросли затраты на инфраструктуру. Как вы к этому относитесь? — Проблема в том, что долгие годы развитие инфраструктуры никак не регулировалось. За это время застройщики привыкли меньше тратить: построил коробку, заработал, купил следующий земельный участок, причём не на банковские деньги. Так строился большой бизнес, большие компании. Никаких школ, никаких садиков, никакой социалки — только высокие многоэтажные дома. Город совершенно правильно вмешался и изменил эту ситуацию, необходимо восполнять дефициты. Другое дело, что не всегда при этом сходится экономика проектов. Что с этим можно сделать? — Необходимо продолжать развиваться, делать своё дело. Сейчас, когда мы смотрим финмодели некоторых проектов, видим, что не всегда сможем заработать — экономики там почти нет. Тем не менее в отдельных случаях мы готовы и на это — отработать "в ноль" на портфолио, сделать какую–то локацию лучше. Ведь в этом и заключается миссия девелопера — мы меняем, развиваем территории. Поэтому мы двигаемся вперёд в надежде, что дальше будет лучше. Всё больше застройщиков выходит на рынок коммерческой недвижимости. Видите ли вы здесь возможности для развития? — Действительно, сегодня все смотрят на коммерческую недвижимость — спрос на неё высокий, предложение не закрывает текущий дефицит, затрат на социальную инфраструктуру нет. Последние полгода мы сами изучаем и офисные здания, и земельные участки под строительство бизнес–центров. Но только местоположение в центре и только штучные объекты, востребованные в конкретной локации. Мы не можем позволить себе рисковать и входить в непонятные проекты — Петербург слишком маленький город, здесь все друг друга знают и цена ошибки высока — это не только деньги, но и репутация.