Роскошный максимум: просторные квартиры стали редкостью в Петербурге

За последние 10 лет средняя петербургская квартира в новостройке потеряла почти 10 м2 площади. Трёх– и четырёхкомнатные квартиры становятся редкостью. По данным ЕИСЖС, в общем объёме строящегося жилья Петербургской агломерации на квартиры с тремя и более комнатами приходится лишь 7,5%. При этом доля четырёхкомнатных квартир совсем мала: их количество в обоих регионах не достигает и 2 тыс., что составляет менее 1% от общего числа лотов и около 2% от строящейся площади. По словам участников рынка, такая ситуация обусловлена экономической логикой девелоперов, которые стремятся максимизировать количество лотов на ограниченной территории. За последние 5 лет средняя площадь квартир в новостройках города значительно уменьшилась. "Если анализировать спрос на жильё в объектах класса массмаркет Санкт–Петербургской агломерации, то с 2015 года отчётливо наблюдается тренд на рационализацию: стали более востребованы квартиры меньших площадей, изменилась их функциональность, велась активная работа с планировками", — говорит директор консалтингового центра "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева. По данным консалтингового центра, если в 2014 году средняя площадь реализованных квартир в Петербурге составляла 49 м2, то в 2015–2016 годах — уже 46 м2. Далее показатель продолжил снижаться и в 2022–2024 годах составил в среднем 40–41 м2. Согласно информации Единого ресурса застройщиков, сейчас средняя площадь квартиры в Петербурге равна 40,5 м2. Особенно заметно уменьшение в сегменте студий: если раньше их площадь в среднем была 30 м2, то сейчас она редко превышает 24–25 м2. Средняя площадь многокомнатных квартир сократилась примерно на 7%. Сегодня трёх– и четырёхкомнатные лоты предлагаются в диапазоне 85–131 м2. "На рынке новостроек сегмента массмаркет основными покупателями многокомнатных квартир выступают семьи с детьми, особенно многодетные. Для них критически важно наличие изолированных комнат — этот формат преобладает над европланировками в соотношении 60% на 40%. В сегменте комфорт–класса до 90% сделок с многокомнатными квартирами осуществляется с использованием семейной ипотеки, которая сегодня является практически единственным доступным инструментом для приобретения просторного жилья", — комментирует коммерческий директор ГК "А101" в Петербурге Мария Орлова. "Основными покупателями трёх– и четырёхкомнатных квартир в новостройках традиционно выступают семьи с детьми, причём часто это клиенты, которые приобретают жильё “на вырост”. Есть и другая категория — те, кто выбирает большие квартиры для совместного проживания нескольких поколений семьи или для совмещения жилого и рабочего пространства. Объём этого сегмента, конечно, заметно меньше спроса на студии и одно– и двухкомнатные квартиры, однако интерес к ним остаётся стабильным", — соглашается директор по стратегическому развитию, управляющий партнёр ELEMENT Елизавета Конвей. Почему так мало больших квартир Как отмечают участники рынка, строительство многокомнатных квартир менее выгодно для застройщиков по нескольким причинам. Во–первых, это меньшее количество лотов, что снижает потенциальную выручку. Во–вторых, увеличиваются затраты на инженерное оборудование и отделку из–за большей площади. Кроме того, ликвидность таких квартир обычно ниже по сравнению с малогабаритным жильём. С точки зрения маржинальности компактные квартиры выгоднее: они продаются быстрее, в популярных локациях имеют более высокую стоимость за квадратный метр и позволяют увеличить число лотов на участке, что ускоряет оборот. Однако с учётом себестоимости строительства большая квартира не обязательно менее выгодна. Таким образом, решение всегда представляет собой компромисс между ценой за квадратный метр, темпами продаж и рисками. Существенную роль играет и размер первоначального взноса. Для малогабаритного жилья — студии или однокомнатной квартиры — он может быть в 2 раза ниже, чем для более просторного. Клиенту проще накопить на такой лот и обслуживать кредит, что само по себе стимулирует спрос. "При этом ключевыми факторами при проектировании остаются концепция проекта, локация и рыночный спрос, а не только желание максимизировать количество лотов. Девелоперы ориентируются на запросы целевой аудитории, чтобы создать сбалансированный продукт. В последние 3–4 года заметно, что именно сочетание спроса на компактные форматы и коммерческой мотивации девелоперов формирует конечное предложение", — рассказывает Мария Орлова. Как стимулировать спрос По словам Елизаветы Конвей, ключевым фактором всё же является потребность покупателей — если запрос на просторные квартиры есть, девелопер закладывает их в проект. Однако этот спрос не так велик. Стимулом для строительства большего количества больших квартир может стать новая шкала льготной ипотеки, которую сейчас прорабатывают федеральные власти. Предполагается, что для семей с одним ребёнком будет действовать ставка порядка 10–12%. При рождении второго она снизится до 6%, а третьего — до 2–4%. "Меры поддержки семей с детьми направлены на то, чтобы при рождении ребёнка можно было улучшить жилищные условия. В более выигрышной ситуации оказываются семьи, которые планируют рождение третьего ребёнка: ставка 4% более комфортна для приобретения большой семейной квартиры", — считает коммерческий директор ЖК "Охтинские высоты" (девелопер — компания "Новое Измерение") Виталий Голубев. По его мнению, это может побудить застройщиков увеличивать долю многокомнатных квартир. "Определяющим фактором всегда остаётся спрос. Квартирография формируется под потребности целевой аудитории, ведь главная задача девелопера — реализовать продукт и обеспечить его коммерческую эффективность", — говорит коммерческий директор "Главстрой Санкт–Петербург" Алексей Бушуев. При этом, по его словам, с точки зрения себестоимости строительство многокомнатных квартир зачастую сопоставимо или даже эффективнее, чем студий и однокомнатных. "Большие квартиры — с тремя спальнями и более — приобретают семейные покупатели, у которых один–два (редко три) ребёнка. Если двухкомнатную квартиру может купить пара без детей и использовать вторую комнату под кабинет или гардеробную, то квартиры с тремя спальнями и более всегда ориентированы на семейный формат. Чаще всего застройщики не делают акцента на семейной недвижимости. Квартир с двумя спальнями в среднем на 30% меньше, чем студий и однокомнатных. Квартир с тремя спальнями — ещё на треть меньше. На этом фоне наши планировки, которые учитывают разные сценарии жизни семьи, пользуются высоким спросом. Средняя площадь квартиры медленно снижается, но для покупателя важна не столько она, сколько эффективность использования метража." — Ксения Садкова, директор по продажам Legenda "Большие форматы — это прежде всего вопрос бюджета. Среди покупателей многокомнатных квартир можно встретить почти все типы клиентов, за исключением, как правило, самой молодой и самой возрастной аудитории. Семейная категория здесь, конечно, лидирует, но это не всегда большие семьи. Доля квартир с тремя и более комнатами составляет чуть больше 10% от общего предложения в новостройках, и она обусловлена в первую очередь структурой спроса, а не маржинальностью. Малогабаритная недвижимость массово востребована, поэтому и представлена в проектах в большой доле. Большие квартиры за последние 5 лет уменьшились в среднем метраже на 10–15% за счёт оптимизации планировок. Кухни часто совмещают с гостиной, но при этом выросла доля предложения с несколькими санузлами и мастер–спальнями. Даже в вариантах с большими коридорами, которых всё ещё немало, пространство стараются конфигурировать так, чтобы его можно было функционально использовать под гардеробные или шкафы." — Сергей Софронов, коммерческий директор ГК "ПСК"