Домашние заготовки: какие альтернативы ипотеке придумали в России

Альтернативы ипотеки, ставшей для многих недоступной, существуют. Правда теоретически. После окончания действия основных программ господдержки выдача ипотек рухнула в 2 раза, а на новостройки — в 5 раз. И пока рыночные ставки по плечу далеко не всем, возобновились дискуссии о механизмах, которые могли бы заменить ипотечное кредитование. Что такое лизинг жилья С одной из инициатив на прошлой неделе выступил председатель комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов. "На сегодняшний день существуют возможности для развития альтернативных механизмов. Это может быть государственно–частное партнёрство и условный лизинг жилья: вы арендуете квартиру на 30 лет с возможностью её последующего выкупа", — сказал он. В рамках схемы лизинга жилья арендатор заключает договор с лизинговой компанией, по которому вносит арендные платежи и выкупную стоимость частями. Минимальный первоначальный взнос может варьироваться от 10 до 40% стоимости жилья. Договор аренды предусматривает, что после полной выплаты всей суммы за квартиру арендатор становится её собственником. Преимущества схемы — её доступность. Лизинг предлагает более мягкие критерии оценки платёжеспособности лизингополучателя по сравнению с ипотечным кредитованием. Кроме того, можно выбирать различные виды платежей, включая дифференцированные, что позволяет адаптировать условия договора под различные финансовые возможности. В ипотеке недвижимость передаётся в собственность заёмщика, а банк получает её в залог. В случае дефолта заёмщика потребуются затраты на изъятие объекта и его реализацию. В лизинге же квартира до выплаты всех платежей остаётся в собственности лизингодателя. Это снижает для него риски, что, по идее, должно снизить и платежи. Вместе с тем лизингополучатель быстрее потеряет жильё, если вдруг не сможет платить. Есть и ещё несколько подводных камней. Например, в случае банкротства лизинговой компании квартира может попасть в конкурсную массу, что создаёт дополнительные риски для лизингополучателя. Ну и в целом лизинг предоставляет меньше правовой защиты по сравнению с ипотечным кредитованием, особенно в случае расторжения договора и выселения из квартиры. Надо ли возвращать ЖСК Ещё один вариант, который мог бы возродиться на фоне высоких ставок, — это жилищно–строительные и жилищно–накопительные кооперативы, которые до 2018 года были одной из трёх схем долевого строительства, пока не были фактически запрещены при последней кардинальной реформе 214–ФЗ. Жилищные кооперативы существовали ещё в Советском Союзе. Они позволяли привлекать на строительство средства пайщиков, но при этом государство давало ссуду в размере 70% стоимости жилья сроком на 20 лет. Впрочем, большинству населения это всё равно было не по карману. В новое время ЖСК узаконили как форму объединения юридических или физических лиц в целях строительства жилья и управления им. Кооператив — некоммерческая организация, целью которой не может быть извлечение прибыли, только строительство дома. Механизм его работы прост — члены ЖСК вносят паевые взносы, на которые строится дом. После ввода дома в эксплуатацию у всех участников кооператива, которые выплатили взносы в полном объёме, возникает право собственности на недвижимость. Экономия происходит за счёт того, что данная схема исключает банк с его процентными ставками (это сейчас минус 25–30 тыс. рублей с квадратного метра). Строительство ведётся по себестоимости — то есть кооператив может привлекать отдельные подрядные компании, сам закупать строительные материалы и т. д. Теоретически это шанс сэкономить ещё 20–25 тыс. с "квадрата". Если земельный участок кооперативу бесплатно выделит город, то это ещё 25–50 тыс. Также сэкономить можно было бы за счёт скидок на подведение инженерных сетей (5–10 тыс. рублей) и отсутствия обязательств перед городом по строительству соцобъектов (25–30 тыс.). Таким образом, жильё может оказаться более чем вдвое дешевле, чем построенное на рыночных условиях. При этом покупатель квартиры в ЖСК практически ничем не защищён от рисков недостроя, государственные гарантии его финансовой безопасности отсутствуют. Заключая договор ЖСК, гражданин не приобретает право собственности на квартиру или право требования к застройщику о передаче объекта долевого строительства. Способ накопить на квартиру Ещё одна альтернатива для финансирования строительства, которая работает за рубежом, — ссудо–сберегательные кассы. Это узкоспециализированные банки, задача которых — привлечь деньги в долгосрочные вклады, а затем предоставить вкладчикам кредиты на новое жильё (в отдельных случаях — на капремонт многоквартирных домов). Граждане вкладывают деньги в ССК на срок не менее 2 лет (верхняя планка не ограничена). Когда накопленная сумма составит 40–50% стоимости квартиры, вкладчик приобретает право на получение кредита под низкий процент. Разница ставок между вкладом и кредитом — не более 3%. Получить деньги при этом проще, чем в обычном банке, нужно меньше документов, а процент по кредиту меньше, чем по обычной ипотеке. Кредиты, по сути, выдаются из денег, которые внесли другие клиенты. Иногда к этим средствам добавляются некоторые суммы от государства. О развитии строительно–сберегательных касс (ССК) в том или ином виде говорится уже не первый десяток лет. В Госдуму вносилось несколько законопроектов об этом, но схема пока так и не заработала. Один из вариантов такой схемы — жилищные депозиты в обычных банках. Очередной законопроект на эту тему обсуждается в Госдуме сейчас, причём его автор — председатель совета Ассоциации банков России Анатолий Аксаков уверен, что шансы на принятие высоки. Главный минус жилищных вкладов — длительные сроки ожидания квартиры и накопления средств. В условиях высокой инфляции деньги будут просто "сгорать" на счетах.