Комплексное решение: когда девелоперам выгодно работать сообща

Сегодня привлекательность и ликвидность жилья во многом зависят от качества и наполнения инфраструктуры всего квартала в целом. В связи с этим застройщики стали всё чаще задумываться о том, чтобы самостоятельно сдавать в аренду коммерческие помещения в своих проектах, основываясь на актуальных запросах будущих резидентов. По словам руководителя направления исследований по жилой недвижимости Петербурга компании Nikoliers Ольги Рянкель, в данный момент большинство застройщиков пока ещё стремятся реализовать коммерческие помещения на этапе строительства и максимально наполнить эскроу-счета. В то же время, отметила эксперт, при продаже коммерции на стадии строительства девелопер теряет возможность контролировать подбор арендаторов — например, вместо ожидаемого формата может открыться пункт выдачи заказов или алкогольный супермаркет. Поэтому в ряде случаев, особенно это касается премиальных комплексов, застройщики заранее формируют назначение и концепцию коммерческих площадей. "Другая возможная стратегия девелопера — оставить коммерческие площади в своём управлении и самостоятельно подбирать тех, кто их впоследствии займёт. Позже (обычно не раньше, чем через 2–3 года после ввода комплекса в эксплуатацию) эти помещения могут быть проданы, при этом риск смены арендаторов и изменения формата использования существенно снижается", — дополнила Ольга Рянкель. Опытом того, как формируется пул арендаторов, с "ДП" поделился также коммерческий директор Брусники в Санкт-Петербурге и Ленинградской области Максим Зорин: "Важно обеспечить жителей всем необходимым и вместе с тем превратить кварталы в точки притяжения, вшить их в городскую среду и сделать привлекательными для всех жителей города. Чтобы достичь этого, мы проводим масштабные маркетинговые исследования, результаты которых учитываются при мастер-планировании и ложатся в основу экономической модели квартала". То, что наполнение проекта качественной коммерческой инфраструктурой — в первую очередь, задача девелопера, считает и Всеволод Глазунов, директор по маркетингу LEGENDA: "Ещё на этапе проектирования мы продумываем будущие назначения помещений, которые будут востребованы в конкретной локации. Чтобы проект привлекал арендаторов соответствующего уровня, коммерческие помещения должны подходить под формат и требования определённых бизнесов. Дальше начинает работать эффект синергии: когда качество проекта и его уровень притягивает соответствующую коммерцию". Что нужно жителям Согласно одному из последних исследований Домклик.ру, 65% семейных пар при выборе квартиры обращают внимание на разнообразие в жилом комплексе собственной инфраструктуры, в первую очередь, на наличие социальных объектов, таких как школы, детские сады. При этом продуктовые магазины, пункты выдачи товаров и аптеки в нескольких минутах от дома уже воспринимаются как нечто само собой разумеющееся. К наиболее востребованным объектам инфраструктуры, которые, однако, есть не во всех жилых кварталах, относятся медицинские учреждения, детские секции и магазины хозтоваров. Не менее актуальны спортивные и соседские центры, места для йоги, бега, велодорожки. Это, в свою очередь, объясняется трендом на здоровый образ жизни и желанием людей общаться, объединяться в группы, находить общие интересы. Данную тенденцию также подтвердил Максим Зорин: "В каждом нашем проекте первые этажи домов отданы под коммерцию и полезные сервисы. Например, в "Северном ветре" (жилой комплекс строится в Петербурге. — Ред.) наполнение первых этажей продиктовано характером отдельных уличных пространств. Гастрономическая зона примет всевозможные рестораны и кафе, торговая площадь — магазины одежды и предметов декора, супермаркет, пекарню. На западной стороне в глубине парковой зоны разместится "тихая" коммерция: SPA, студии массажа, допобразование. Также концепция проекта предусматривает кластер медицинских учреждений, книжный магазин, шахматный клуб, барбершоп и другие сервисы. Кроме того, в квартале откроется большой соседский центр, где помимо игровых зон, семейного кафе и спортивных помещений предусмотрен настоящий театр". Таким образом, с учётом сегмента и специфики проекта девелоперы формируют определённый набор опций в рамках единой инфраструктуры под запросы разной аудитории. Объединяя усилия В последнее время, осваивая новые локации и стараясь реализовать в своих крупных проектах концепцию 15-минутного города, застройщики стали объединять усилия в части создания общей для их будущих жителей инфраструктуры. В первую очередь, это делается, чтобы избежать избыточности тех или иных коммерческих объектов и создать действительно комфортный для жизни квартал. Характерный пример такого взаимодействия можно наблюдать на намыве Васильевского острова. "Главная цель всех участников девелопмента этих территорий — создать благоустроенный городской район с удобной и достаточной инфраструктурой и современной архитектурой. Это пример, когда для всех в приоритете качество жизни, поэтому локация постепенно превращается из девелоперского проекта в место для жизни, встреч и событий", — отмечает Всеволод Глазунов. Намыв: было-стало С тех пор, как в 2011-м здесь был заложен первый ЖК, территория заметно преобразилась, в том числе, благодаря тесному сотрудничеству строительных компаний. Но, по мнению экспертов, во многом развитие намывных территорий находится ещё в начале пути. "Коммерческая инфраструктура здесь только формируется. В настоящее время большинство объектов представлены дарксторами, пунктами выдачи заказов, точками быстрого и to go питания, а также продуктовыми супермаркетами. Чувствуется дефицит ресторанов (их всего три), магазинов непродуктового формата, а также спортивных и wellness-объектов. С учётом масштабного развития района и значительного повышения его статуса, в том числе благодаря строительству знаковых жилых объектов бизнес-класса и открытию школы структур "Газпром", — в перспективе ожидается более качественное и разнообразное развитие коммерции в данной локации", — прокомментировала Ольга Рянкель. К слову, 1 сентября на намыве перед учениками распахнули свои двери три общеобразовательные школы, продолжили работу два муниципальных детских сада, один частный, а также школа художественной гимнастики. Кроме того, в рамках строящихся жилых проектов предусмотрено возведение дополнительных социальных объектов. Например, в ЖК "Северный ветер" Брусники запланированы школа и детский сад. Аналогично обстоят дела и с проектом «Новая земля» от LEGENDA. Всё это будут образовательные учреждения нового поколения, которые строятся в соответствии с передовыми стандартами. Так, школы будут специализироваться на углублённом изучении профильных дисциплин. В обязательном порядке в них предусматриваются бассейны для занятий физкультурой и просторные рекреационные зоны для отдыха учащихся. Детские сады будут оснащены всем необходимым для разностороннего развития детей. В них появятся музыкальные и физкультурные залы, кабинеты для индивидуальных занятий с узконаправленными специалистами, бассейны и соляные комнаты — для укрепления здоровья. В последние годы на намыве также значительно улучшилась транспортная доступность. И хоть открытие метро всё же относится к далёкой перспективе, здесь появились дополнительные развязки и съезд на ЗСД, что позволяет без пробок попасть в разные районы Петербурга и быстро выехать за город. Но главное, новый район близок к центру Северной столицы и одновременно к заливу, что само по себе уникально. Этим преимуществом активно пользуются застройщики, развивая в своих проектах рекреационные зоны, обустраивая набережные. В повестку включился и город: рядом с новыми ЖК высаживаются деревья, обустраиваются парки, появляется много общественных пространств для досуга и занятий спортом. И судя по тому, сколько в данной локации сейчас работает крупных, зарекомендовавших себя застройщиков, можно говорить о том, что появление главных мест притяжения на намыве Васильевского острова ещё впереди.