ТЦ в Петербурге почти лишились шансов на перестройку и выгодную продажу

Попытка владельцев торговой недвижимости оптимизировать свои активы и перевести их в зоны, позволяющие строить жильё и гостиничные проекты, не удалась. Городские власти отказали большинству таких заявок. Идея, что "надо что–то делать" со своими активами, довлеет над владельцами гипермаркетов и ТРЦ уже несколько лет. Пик таких раздумий настиг их в ковид, когда коммерческая недвижимость зачастую стояла без посетителей и генерировала убытки в виде коммунальных и налоговых платежей. Да и после того, как всё заработало, оказалось, что прежних оборотов уже не будет — покупатели всё активнее стали закупаться онлайн и пользоваться доставкой. Растущий и высокомаржинальный рынок жилого строительства как бы подсказывал — надо продавать участки. По оценкам регионального директора департамента торговой недвижимости NF GROUP Евгении Хакбердиевой, обеспеченность населения Петербурга качественными торговыми площадями сегодня составляет 393 м2 на 1 тыс. жителей. Когда–то Петербург по этому показателю был первым в стране, но уже давно уступил лидерство Самаре, Краснодару, Екатеринбургу, Уфе и т. д. При этом большая часть городских гипермаркетов и ТРЦ построена в начале–середине 2000–х, а значит, в ближайшем будущем владельцам предстоят серьёзные вложения в капитальный ремонт и редевелопмент. Жильё вместо ТЦ Тем более примеры успешного сотрудничества были. Так, в 2021 году компания совладельца "О’Кея" Бориса Волчека получила разрешение на строительство на Заневском проспекте на месте парковки гипермаркета, после чего успешно вместе с Glorax реализовала проект многофункционального комплекса, заработав, по оценке экспертов, 4–4,5 млрд рублей. Как рассказывают участники рынка, активные переговоры по продаже пятен вела Metro Cash & Carry. Предполагалось, что группа может пересмотреть концепцию 16 участков. Среди них — объект на Комендантском проспекте. Но до сделок так и не дошло. "Главное преимущество таких локаций — это, конечно, их транспортная доступность и высочайший трафик. Для любого коммерческого проекта это критически важно. Плюс нельзя сбрасывать со счетов, что эти участки уже давно освоены: коммуникации подведены, парковки и дороги построены — это сильно сокращает издержки и сроки при редевелопменте. И конечно, важен размер площадей (от 2,5 га для гипермаркетов до 10–30 га для крупных ТРЦ), он позволяет реализовывать масштабные проекты", — говорит коммерческий директор ЖК "Охтинские высоты" (девелопер — компания "Новое Измерение") Виталий Голубев. ПЗЗ дали повод Рассмотрение новых Правил землепользования и застройки (ПЗЗ), которое идёт в Петербурге с апреля, придало новый импульс стремлению девелоперов поменять статус участков. Они подали десятки заявок на смену территориальных зон своих участков. Так, "Словацкий дом" (входит в группу "Ташир"), владелец ТРЦ "РИО" во Фрунзенском районе, заявил, что готов возвести почти 0,5 млн м2 жилья на месте комплекса. Специализированный застройщик "Семья–7" ("дочка" краснодарского застройщика "Дарстрой") хотел построить на 29,1 га возле ТЦ "Парк Хаус" на пр. Культуры более 200 тыс. м2 квартир. Также жилой комплекс предполагалось разместить на месте парковки ТРЦ "Охта Молл" в Красногвардейском районе. "Фортис–Инвест" под проект группы RBI просил перевести участок на намыве, приобретённый у "О’Кея" в 2023 году, в зону, где можно строить жильё, офисы, гостиницы. По оценкам "ДП", всего было подано более 40 заявок на общую площадь более 2 млн м2. Однако за редким исключением городская Комиссия по землепользованию и застройке, которая рассматривала предложенные поправки, отказала владельцам ТЦ, посчитав целесообразным сохранение зон общественно–деловой застройки ТДЗ–1, не предусматривающих строительство жилых комплексов, апартаментов и гостиниц. Более того, городской комитет по градостроительству и архитектуре сам подал ещё более 50 предложений в ПЗЗ, которые были приняты и перевели в нежилую функцию все участки с торговыми комплексами площадью более 5 тыс. м2 по всему городу. Впрочем, есть и исключения. Например, собственникам удалось согласовать более выгодный гостиничный функционал участка ТЦ "Питерлэнд" в Приморском районе. Но, по данным "ДП", речь идёт не о реконструкции торговых площадей под апартаменты или другой вид использования, а о строительстве новых объектов вместо части паркинга. Причины отказов Как говорят участники рынка, позиция города по ограничению редевелопмента понятна: власти стремятся сохранить рабочие места и налоговые поступления, ведь массовый перевод земель под жильё лишил бы город этих ресурсов. Как, впрочем, и не хотят решать проблемы, которые несут с собой проекты жилья в таком количестве. "Однако запреты сами по себе не решают проблемы. Без стимулов для обновления мы можем столкнуться с эффектом “кладбищ торговых центров”, как это произошло в США, где устаревшие моллы постепенно вымирают", — говорит Евгения Хакбердиева. Потребность в реновации ТРЦ никуда не делась. "С момента строительства ТРЦ районы претерпели серьёзные изменения, потребности целевой аудитории изменились. Офлайн–торговля уступает позиции онлайн–магазинам, и арендные ставки не растут. Поэтому в каждом конкретном районе требуется изучение спроса и создание высокофункциональных общественных пространств. Они могут включать и МФЦ, и образовательные учреждения, и направление дополнительного образования школьников, и спортивные, и фуд–корты, и коворкинг/бизнес–залы. Цель — создать пространство, куда жители приходят ежедневно всей семьёй и проводят там много времени", — считает генеральный директор консалтинговой компании "PRO Апарты" Екатерина Запорожченко. Аналогичного взгляда придерживаются и в Nikoliers. "Крупные торговые центры Петербурга сейчас проходят этап переосмысления концепций. Более 90% крупноформатных ТЦ города были построены более 8 лет назад, что является средним сроком, после которого проекту требуется реконцепция", — говорят в консалтинговой компании. И хотя текущая ситуация не располагает владельцев к серьёзным инвестициям в реконцепцию, отдельные проекты уже реализуются — собственники изыскивают возможность как попытаться вернуть людей в торговые комплексы, так и перепрофилировать площади внутри объектов под более доходные категории. Так, весной прошлого года стало известно, что торговые площади ушедшей из России IKEA арендовал маркетплейс "Сбера" "Мегамаркет", заключивший сделку примерно на 400 тыс. м2 в разных ТРЦ "Мега" (включая петербургские). Один из крупнейших собственников коммерческой недвижимости в стране — компания "Адамант" год назад начала частичную перестройку торгового центра "Радиус" рядом с метро "Волковская" под офисы. Впрочем, многие владельцы не готовы менять профиль и пытаются сохранить торговый формат, повысив привлекательность своих объектов. Помимо привлечения востребованных брендов сделать это можно за счёт развития объектов как центров для проведения досуга, говорят консультанты. Так, в этом году рядом с ТРЦ "Лето" на Пулковском шоссе ожидается открытие круглогодичного термального комплекса — термы сейчас у всех на слуху, а в Петербурге их практически нет. Многие управляющие развивают событийную составляющую, проводя в торговых комплексах всевозможные праздники, ярмарки, концерты и т. д. "Ситуацию на рынке торговых центров в целом можно назвать упадком. Она менее остро ощущается, чем пару лет тому назад, после всех перипетий, связанных с пандемией и уходом определённых брендов. Тем не менее о своём будущем думать необходимо, особенно большим торговым центрам. Думаю, что они будут уходить в более премиальный сегмент, потому как массовый экономсегмент на 90% сместился в маркетплейсы. А вот сегмент, который более требователен к качеству продукции, к услугам по его продаже и даже к процессу покупки, всё же не готов полностью отдаться маркетплейсам. Кроме того, актуален тренд развития образования, развлечений и всего того, что нельзя полноценно получить в онлайне. Поэтому можно ожидать дальнейшего развития многофункциональности внутри торговых центров, в частности функций, нацеленных на детей." — Ольга Шарыгина, партнёр по развитию и инвестициям экосистемы Becar Asset Management "Сегодня реализация крупных объектов торговой недвижимости сопряжена с длинными сроками окупаемости. Период, когда срок окупаемости был 5–7 лет, давно в прошлом. Это были золотые годы, когда основное количество подобных объектов и строилось. Сейчас основной период окупаемости можно рассчитывать от 15 до 25 лет в зависимости от типа объекта. При этом многие объекты на текущий момент находятся либо на грани рентабельности, либо даже убыточны. Поэтому у многих инвесторов возникает больший интерес к тому, чтобы получить более короткие периоды, более высокую окупаемость. И это обеспечивается как раз в первую очередь строительством на месте торгового центра скорее жилья, в меньшей степени даже гостиниц. И для того, чтобы этот процесс не приобрёл массовый характер, я думаю, власти начинают ставить вот такие палки в колёса, вводя соответствующие ограничения. Иначе большинство торговых объектов сейчас проще снести и на их месте построить жилые комплексы." — Иван Федяков, генеральный директор INFOLine "Петербург уже долгое время демонстрирует высокий уровень обеспеченности торговыми площадями и, если говорить в масштабах всего города, в новых не нуждается (локальные "белые пятна" могут быть в новых жилых районах). Безусловно, мы увидим ряд локальных преобразований ТЦ, например, в бизнес–центры или научно–производственные объекты, которые можно строить в зоне ТДЗ–1, но этот процесс коснётся только наиболее проблемных ТЦ, гипермаркетов, и будет растянут во времени." — Дмитрий Садовников, руководитель проектов в департаменте стратегического консалтинга IBC Real Estate в Петербурге "В 2000–х годах многие участки (в том числе и с целевым назначением) были получены именно под торговлю. После завершения строительства они были приватизированы. Сейчас некоторые владельцы земли смотрят, как можно больше заработать. Например, построить на них (а это большие участки) жильё и/или гостиницы. Но если смотреть с точки зрения градостроительной политики, то такая смена функционала вредит городу и горожанам. Гипермаркет уходит, а жильё появляется. В итоге дефицит торговых площадей в конкретной локации станет ещё выше. А значит, надо будет опять создавать необходимую инфраструктуру для комфортной среды. Запрещая такой перевод, город регулирует своё развитие, считаю, что это правильно." — Дмитрий Павлов, депутат ЗакСа СПб, Член КЗЗ