Спрос на новостройки в Петербурге начал восстанавливаться

На рынке нового жилья наметилось оживление. Текущий год может оказаться не таким плохим, как ожидали. По прогнозу консалтингового центра "Петербургская недвижимость", по итогам 2025 года количество сделок на петербургском рынке новостроек может составить порядка 64,5 тыс., что эквивалентно 2,65 млн м2. Для сравнения: в прошлом году в Петербурге и области было заключено 75,4 тыс. сделок, а площадь проданного жилья составила 3,2 млн м2. "Наш прогноз обусловлен наметившейся динамикой июля–августа, особенно на фоне прогнозного сценария последующего снижения ключевой ставки ЦБ. Впереди начало осеннего периода и завершение года, когда спрос в целом всегда более активен — сказывается сезонность. При позитивном сценарии показатель ключевой ставки 16–17% даст возможность банкам предложить населению более доступные ипотечные программы и откроет доступ к ипотеке для более широкого круга покупателей. При рыночных ставках 15–16% платежи по ипотеке становятся посильными для более широкого круга покупателей", — уверена директор "Петербургской недвижимости" Ольга Трошева. Таким образом, падение составит 14,5% по количеству сделок и 17,2% по объёмам проданного жилья, что существенно меньше ранее звучавших прогнозов о провале рынка на треть, а то и наполовину. Впрочем, примерно пятая часть сделок на рынке — это рассрочки, а какое количество из заключённых договоров смогут исполнить дольщики, когда наступит время расплаты, сказать сложно. К концу года, по оценкам экспертов, рынок агломерации может достигнуть уровня 6–6,5 тыс. сделок в месяц, а на фоне предновогоднего спроса этот показатель может оказаться ещё выше. Количество сделок по итогам второй половины года может быть на 16% больше, чем за аналогичный период 2024–го, прогнозирует Ольга Трошева. Поводы для позитива Понятно, что основной спрос, как и раньше, обеспечивает субсидированная семейная ипотека. "Доля сделок с ипотекой составила 65%, с рассрочкой — 23%", — подсчитала бизнес–партнёр сервиса TrendAgent Мария Иванова. Из этих 65% ипотечных сделок более 80% — семейная ипотека. В начале сентября правительство России выделило более 100 млрд рублей на субсидирование льготных ипотечных программ. Из общей суммы 53,4 млрд рублей направят на субсидирование семейной ипотеки, что позволит сохранить льготную программу со ставкой 6% для семей с детьми. В то же время федеральные власти продолжают генерировать новости о грядущих изменениях в подходе к семейной ипотеке. Так, в конце прошлой недели директор департамента финансовой политики министерства финансов Алексей Яковлев в кулуарах Восточного экономического форума подтвердил, что Минфин обсуждает варианты модификации программы льготной семейной ипотеки — она может стать более адресной. В частности, до ноября должен быть рассмотрен вопрос о региональной прописке при выдаче кредита. Если в дальнейшем это может вызвать падение продаж (эксперты оценивали его в 20%), пока наблюдается обратная ситуация — покупатели из регионов пытаются успеть закрыть сделки до возможного "часа Х". "Дополнительный драйвер — растущий интерес со стороны покупателей из регионов, которые хотят успеть приобрести жильё до возможных ограничений по ипотечным программам. Особенно это касается семейной ипотеки. Многие стремятся использовать текущие условия максимально эффективно — выбирая жильё не по месту проживания, а там, где видят перспективу: для детей, для сдачи в аренду или дальнейшего переезда", — подтверждает коммерческий директор ГК "КВС" Анжелика Альшаева. Также продолжается активная реализация по программам зачёта жилья — вторичный рынок оживлён, сделки проходят стабильно. Всё это говорит о высоком доверии покупателей и понимании того, что сейчас — благоприятный момент для инвестиций в недвижимость. Почему стали покупать жильё "Есть хороший спрос на проекты на высокой стадии готовности, на уже введённые в эксплуатацию и на те, строительство которых началось совсем недавно. Наиболее заметная положительная динамика — в премиальном сегменте. В данном случае по итогам лета факт превысил план в 1,5 раза", — говорит коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов. Растёт доля тех, кто готов заплатить за квартиру сразу. Таких, по оценкам сервиса TrendAgent, уже 12%. "Клиентов со 100%–ной оплатой действительно стало больше", — соглашается коммерческий директор ГК "Полис" Яна Вирченко. Участники рынка констатируют возврат отложенного спроса. "Клиенты, которые обращались к нам зимой и весной, но откладывали решение, летом активизировались и заключали сделки. Этому также способствовали позитивные новости от регуляторов, в том числе снижение ключевой ставки и смягчение денежно–кредитной политики. Хотя ипотечные ставки остаются высокими, психологический барьер в виде значений ниже 20% был преодолён. Появилась возможность получить ипотеку на новостройки по ставкам 16–18%, что расширило аудиторию покупателей, особенно тех, кто готов внести высокий первоначальный взнос", — рассказывает коммерческий директор ГК "А101" в Петербурге Мария Орлова. Что будет с ценами на квартиры Рост спроса происходит на фоне рекордно низкого объёма предложения за последние 10 лет в черте Петербурга. Застройщики продолжают очень аккуратно выводить на рынок новые проекты и новые очереди в уже запущенных. Высокая стоимость кредитных средств делает старты продаж крайне рискованными. За первое полугодие в агломерации было выведено лишь 1,7 млн м2, а объём строящегося жилья в Петербурге и области сейчас составляет 9,8 млн м2 (5,5 млн м2 в Петербурге и 4,3 млн м2 в области), что, по словам экспертов, является достаточно низким показателем. По прогнозу КЦ "Петербургская недвижимость", это может привести к вымыванию наиболее ликвидного предложения и росту цены квадратного метра. Увеличение может составить до 5% во втором полугодии (в сумме +9–10% за год). "Активизация спроса всегда влияет на политику ценообразования застройщика. Более быстрое вымывание лотов в совокупности с дефицитом предложения толкает цены вверх. В то же время массовое возвращение денег с депозитов в недвижимость так же неминуемо скажется на цене. У нас есть специальные акционные предложения для покупателей, но в целом мы стабильно повышаем цены в соответствии с финмоделью проектов", — рассказывает директор по продажам LEGENDA Ксения Садкова. Эксперты видят оживление и на вторичном рынке. "Доля ипотечных сделок пока ещё невелика, но она понемногу растёт. По мере снижения ключевой ставки и рыночных процентов она будет увеличиваться. Важно, что на вторичном рынке продолжает сокращаться предложение объектов. Выбор у покупателей ограничен. Сейчас в спальных районах плюс Мурино / Кудрово, по данным ЦИАН, предлагается менее 22 тыс. квартир. Это рекордно низкий показатель за последние годы", — говорит учредитель "ПИА Недвижимость" Максим Ельцов. А рост количества сделок на вторичном рынке неизбежно приведёт к росту и на первичном — ведь чтобы купить что–то нужное, надо продать что–то ненужное.