Не выходи из комнаты: кто скупает коммуналки в Петербурге

Рынок коммуналок Петербурга превращается в специфическую инвестиционную нишу, особенно в центре города. Полностью коммуналки не исчезнут, но их роль и назначение меняются. Сколько комнат продаётся в Петербурге По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", на конец первого полугодия 2025 года объём предложения комнат в Петербурге составил порядка 2,5 тыс. лотов, демонстрируя устойчивую тенденцию к сокращению. В сравнении с аналогичным периодом 2024 года изменение составило –20%, а относительно конца первого полугодия 2023 года –32%. "Такая динамика продолжает тренд, сформировавшийся после кратковременного роста предложения до 3,8 тыс. лотов к концу 2022 года, который был обусловлен рядом факторов (на фоне геополитической ситуации в стране)", — говорит директор "Петербургской недвижимости" Ольга Трошева. "Коммуналок в городе становится меньше — предложение на рынке сократилось примерно на 15–20% за последние пару лет", — подтверждает директор компании "Адвекс" на Невском, 19, Елена Каменева. Стоимость коммунального жилья Среднерыночная цена предложения квадратного метра в июне 2025 года зафиксирована на уровне 161,3 тыс. рублей, при этом за последние 3 месяца наблюдается плавное ежемесячное снижение ценовых показателей в пределах 1%. Средняя стоимость предложения составила порядка 3,1 млн рублей. Самые дорогие лоты представлены в историческом центре — их средняя стоимость варьируется от 3,4 млн до 3,9 млн рублей, в остальных районах — от 2 млн до 3,2 млн рублей. Как подсчитали в "Петербургской недвижимости", порядка 28% предложения представлено в Центральном и Адмиралтейском районах, где выставлено больше всего лотов — от 300 до 400 комнат в каждом, при средней цене 170–180 тыс. руб. / м2. В то же время в периферийных районах, таких как Колпинский и Пушкинский, предложение скромнее — менее 100 комнат с существенно более низкой ценой (116,6–134,4 тыс. руб. / м2). "В структуре сделок за первое полугодие 2025 года комнаты занимают порядка 12% от общего количества сделок с городским форматом жилья, в первой половине 2024 года этот показатель составлял 14%. Тем не менее рынок демонстрирует стабильный спрос — ежемесячная доля сделок с комнатами с начала 2024 года стабильно варьировалась в диапазоне 11–19% от общего числа", — считает Ольга Трошева. По данным КЦ, средняя цена сделки в первом полугодии составила 146,6 тыс. руб. / м2, что на 5% превышает показатель аналогичного периода прошлого года (140,1 тыс. руб. / м2 в первом полугодии 2024–го), а средний бюджет покупки вырос на 18% — до 2,6 млн рублей (2,2 млн рублей в первом полугодии 2024–г0). Наибольшей популярностью у покупателей пользуются центральные районы — Центральный, Адмиралтейский и Василеостровский, где с начала года прошло порядка 45% всех сделок с комнатами. Средний бюджет покупки в них составил от 2,8 млн до 3,3 млн рублей против 2,4–2,7 млн рублей в аналогичном периоде прошлого года. Кто продаёт и кто покупает комнаты Как рассказывает Елена Каменева, в большинстве коммунальных квартир произошла смена поколений — в основном это наследники, которым досталась комната, но жить там или вкладываться в ремонт они не хотят, особенно с учётом роста тарифов ЖКХ. "Значительно реже продают сами инвесторы или город через аукционы. А покупают в подавляющем большинстве (около 85% сделок) как раз инвесторы. Их цель — собрать все комнаты в квартире, сделать из неё целое жильё или переоборудовать под бизнес (апартаменты, офис) и потом перепродать с прибылью. Обычные люди, которые хотят просто расширить своё жильё, выкупая соседние комнаты, сейчас в меньшинстве", — говорит риелтор. Инвесторы — это частные лица с небольшим, но достаточным для покупки капиталом (3–6 млн рублей), которые рассчитывают на стабильный доход от сдачи комнат в аренду (16–20 тыс. рублей в месяц за комнату в центре) или надеются на прибыль при возможном расселении дома. Они целенаправленно выбирают комнаты в престижных районах, нередко приобретая доли у наследников, стремящихся быстро продать недвижимость. Значительную часть покупателей составляют люди, для которых покупка комнаты становится вынужденным решением из–за недоступности отдельного жилья. Среди них преобладают молодые специалисты 25–35 лет с доходом 50–80 тыс. рублей, не имеющие возможности взять ипотеку по текущим высоким ставкам, а также мигранты из других регионов, для которых комната становится способом закрепиться в городе и получить регистрацию. Эти покупатели выбирают самые бюджетные варианты за 1,5–2,5 млн рублей, часто в домах с изношенными коммуникациями, рассматривая такое жильё как временное решение. Отдельную категорию составляют участники жилищных обменных цепочек, использующие комнаты как промежуточный вариант в сложных схемах улучшения жилищных условий. Эти покупатели тщательно оценивают ликвидность комнаты — её местоположение, состояние, юридическую чистоту, так как планируют в дальнейшем использовать её для обмена или в качестве залога. При этом они часто сталкиваются с мошенническими схемами на рынке долевой недвижимости. Любопытной группой являются так называемые "ностальгические" покупатели — представители творческой интеллигенции, пожилые люди, выросшие в коммуналках, и даже иностранцы, которых привлекает аутентичная атмосфера старых петербургских дворов. Для них коммунальное жильё — это сознательный выбор, обусловленный либо привычкой, либо особым отношением к историческому облику города. Они готовы мириться с неудобствами общего быта ради жизни в центре города за относительно небольшие деньги. Можно ли расселить все коммуналки Городские власти с 2008 года ведут программу расселения коммуналок, и за это время количество таких квартир сократилось почти вдвое — с 125 тыс. до 60 тыс. Однако темпы замедляются: если в 2024 году на расселение было выделено 3,38 млрд рублей, то в 2025–м предусмотрено только 1,87 млрд. При этом в прошлом году потраченные властями деньги позволили переселить из коммуналок всего 399 семей. При этом, как предполагают участники рынка, в ближайшее время объёмы выделяемых на расселение денег по макроэкономическим причинам будут сокращаться, а количество расселённых коммуналок (с учётом роста цен) уменьшаться. "Так что такими темпами расселение петербургских коммуналок затянется более чем на полвека, если не больше", — говорит один из участников рынка. Размер социальных выплат не меняется с 2024 года: 1,19 млн рублей на члена семьи, или 2,182 млн рублей для одиноких граждан. Этого недостаточно для покупки жилья в Петербурге. "Сокращение затрат на расселение коммуналок связано в первую очередь с экономией бюджетных средств. Но мне кажется, что пик социальной напряжённости, связанной с этой проблемой, мы уже прошли. Есть ощущение, что необходимость расселения коммуналок воспринимается не так остро, как раньше. У города есть и другие, не менее важные социальные вопросы. И большинство объектов, которые в принципе поддавались расселению, уже расселены", — уверен генеральный директор ПИА "Недвижимость" Максим Ельцов. Участники рынка констатируют спад интереса к покупке–продаже комнат. Комнат остаётся не много, рынок узкий. "Раньше был спрос, потому что было предложение интересных видовых квартир в исторических домах. И выкупать такие квартиры, собирать их покомнатно, чтобы потом отремонтировать и продать, было интересно. Остались не самые ликвидные объекты или с непростыми совладельцами, со сложной юридической историей. Рынок комнат заметно “схлопнулся”", — считает Максим Ельцов. "Получится ли у города совсем избавиться от коммуналок? Скорее нет, чем да. Особенно в исторических домах, домах–памятниках в центре, где сложно что–то переделывать и согласовывать. Процесс расселения замедлился из–за нехватки госсредств и потому что собрать все комнаты в одной квартире — дело дорогое и хлопотное. Но сама природа коммуналок меняется: они всё меньше проблемное жильё и всё больше — объект для вложений инвесторов и бизнеса", — уверена Елена Каменева. Ещё одна проблема — "самовоспроизведение" коммуналок. Люди продолжают разводиться и умирать, а имущество делиться, в итоге коммуналки появляются не только в центре, но и в новых районах, говорят риелторы.