Юрлица покупают каждую 14–ю квартиру в Петербурге и Ленобласти

Каждую 14–ю квартиру в Петербурге и Ленобласти приобретают юридические лица. "ДП" выяснил, что это за организации и для чего они это делают. По данным Nikoliers, с 2015 года доля договоров долевого участия (ДДУ), заключённых с юридическими лицами, составила в Петербургской агломерации 7%. Она остаётся стабильной, лишь в отдельные годы заметно уменьшаясь или увеличиваясь. Есть несколько наиболее типичных видов сделок с юрлицами на первичном рынке жилья. Во–первых, это закупки квартир городом для очередников и льготников. Например, в этом году Смольный уже заключил 577 ДДУ. Но на рынке активны и другие покупатели. Зачем застройщики покупают сами у себя За первое полугодие 2024 года зарегистрировано 844 так называемых "самопокупок", когда квартиры покупает компания, связанная с застройщиком. Последние несколько лет, после перехода на эскроу–счета и проектное кредитование, самопокупки стали одной из схем, по которой застройщик получает свободные от банковского контроля деньги. Например, квартиру стоимостью 10 млн рублей застройщик продаёт связанному с ним юридическому лицу за 4–5 млн рублей — на эскроу–счёте размещаются только эти деньги. Но затем промежуточный собственник продаёт эту квартиру конечному покупателю уже по рыночной стоимости. И 5 млн рублей разницы идут застройщику напрямую, минуя счёт эскроу. В результате застройщик получает кэш–флоу на непредвиденные расходы, которые вряд ли одобрил бы банк в рамках проектного финансирования. Ещё одна частая причина самопокупки — ситуация, когда застройщик заинтересован как можно быстрее наполнить эскроу–счета, чтобы снизить процент по проектному кредитованию. Впрочем, сейчас этими схемами занялся Центральный банк РФ. Как рассказал директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александр Данилов, регулятор разработал меры борьбы с таким подходом. Но подробности пока неизвестны. Квартира как инвестиция Также квартиры часто покупают ЗПИФы: за первую половину этого года они приобрели 657 объектов. Самые активные покупатели: фонды "Доход. Новая квартира" (221 ДДУ), "Аврора–Инвест" (102 ДДУ) и "Отал Недвижимость" (340 ДДУ). Для некоторых ЗПИФов скупка новостроек является одним их основных направлений работы. Чаще всего фонд инвестирует в перспективные проекты на ранних этапах строительства, когда стоимость квартир ещё невысока и/ или есть возможность получить от застройщика скидку на опт. Понятно, что, когда рынок активен, она невысока — 1–3%. Но, например, сейчас, когда продажи снизились, застройщики с удовольствием продадут строящиеся квартиры со скидкой 5–9%. После завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию стоимость квартир возрастает, что позволяет ЗПИФу получить прибыль от продажи или сдачи квартир в аренду. Кроме того, приобретение строящихся квартир позволяет ЗПИФам диверсифицировать свой портфель инвестиций. Вложение средств в разные объекты недвижимости снижает риски потери капитала в случае неудачного инвестирования в один проект. Так, "Доход. Новая квартира" в этом году купил квартиры в семи разных проектах, "Аврора–Инвест" — в пяти. Жильё для сотрудников Корпоративных покупателей на рынке жилья пока не так много, говорят эксперты. За полгода они приобрели 106 квартир. Обычно одна компания покупает от 1 до 3 лотов. Причём классность домов разная — от комфорта до премиума. "В последние несколько лет мы наблюдаем устойчивый тренд по увеличению доли корпоративных покупателей жилья. Как правило, это компании федерального масштаба, которые приобретают квартиры для себя. Потом они предоставляют это жильё сотрудникам бесплатно либо с минимальным ежемесячным платежом или же под выкуп на льготных условиях, в которые может включаться обязанность отработать в компании определённый срок", — говорит коммерческий директор ГК "А101" в Петербурге Мария Орлова. По её мнению, в условиях кадрового голода это отличный мотивационный инструмент. Также наличие корпоративного жилья очень помогает крупным работодателям при релокации сотрудников в Петербург из других регионов — оно значительно облегчает переезд. Кто приобретает апартаменты На рынке апартаментов — как на первичном, так и на вторичном — активность юрлиц заметно выше. За восемь с половиной лет организации приобрели более четверти всех апартаментов в агломерации. Важную роль тут играют налоговые послабления. Если юридическое лицо приобретает апартаменты по договору купли–продажи, то может вернуть НДС на расчётный счёт компании или посредством компенсации в счёт отчисления будущих налоговых платежей. Кроме того, в случае приобретения апартаментов в гостиничном комплексе оформлением сделки на юридическое лицо компания может снизить налоговую нагрузку на прибыль от сдачи в аренду. Так, для ИП ставка составит 6%, а если юридическом лицом выбрана упрощённая система налогообложения, то ставка может быть снижена и вовсе до 1%. Есть и другие возможности сэкономить, например покупая апартаменты с помощью лизинга. "Важные преимущества такой схемы для юридического лица следующие: для компаний лизинговые платежи могут учитываться как операционные расходы, что снижает налогооблагаемую базу по налогу на прибыль", — рассказывает вице–президент по продажам и сервису группы RBI Дмитрий Фалкин.