Cпрос на апарты в Петербурге может вырасти на фоне замедления роста цен

Несмотря на то что общий объём ввода апартаментов снижается, сервисный сегмент демонстрирует рост. По итогам 2024 года Петербург посетили 11,6 млн туристов, что на 1,2 млн больше, чем в рекордном по посещаемости допандемийном 2019 году. Показатель средней загрузки классических гостиничных номеров достиг 65,6% (в 2019 году он составлял 69%), по расчётам Nikoliers на основе данных Hotel Advisors. По прогнозам Минэкономразвития России, в ближайшие несколько лет туристический поток в стране будет только увеличиваться и даст толчок расширению номерного фонда как гостиниц, так и сервисных апартаментов. Объём предложения и структура рынка На конец 2024 года рынок апартаментов Петербурга насчитывал 134 проекта, включающих 40 381 юнит. В течение года в эксплуатацию было введено 16 новых комплексов, что обеспечило появление 3 694 новых юнитов. Это на 31% меньше по сравнению с 2023 годом. Такое снижение вызвано рядом факторов, включая ограниченный интерес девелоперов к данному формату на фоне законодательных изменений и замедления роста цен. При этом сегмент сервисных апартаментов оказался в плюсе: объём нового предложения достиг рекордных 140 тыс. м2, что на 26% больше, чем в предыдущем году. Основной объём поступил на рынок во втором полугодии, что связано с завершением действия программы льготной ипотеки на жильё в июле 2024 года. Фокус инвесторов сместился с квартир на другие виды недвижимости. По итогам 2024 года в стадии строительства находится порядка 16 тыс. юнитов, что эквивалентно 770 тыс. м2 продаваемой площади. В структуре рынка преобладают апартаменты комфорт–класса, поскольку они отличаются более масштабными объёмами строительства по сравнению с бизнес– и элитным сегментами. В 2025 году ожидается ввод 6 871 нового юнита в 24 проектах. В результате общий объём нового предложения сервисных апартаментов может превысить количество введённых гостиничных номеров в 12,5 раза. Динамика спроса В 2024 году спрос на рынке апартаментов снизился. В течение года было продано 2 849 юнитов, что на 12,1% меньше, чем в 2023 году. Основной причиной снижения стало завершение программы льготной ипотеки на рынке жилья — часть инвесторов постарались в последний момент вложиться в квартиры. В итоге в сегменте сервисных апартаментов было реализовано 2,2 тыс. лотов общей площадью 62,1 тыс. м2, что на 10% меньше, чем в 2023 году. Однако интерес покупателей к данному формату начал восстанавливаться во втором полугодии — 58% всех сделок было заключено в период с сентября по декабрь. Это свидетельствует о постепенном возвращении инвесторов в сегмент, особенно в условиях стабилизации условий кредитования и роста привлекательности аренды. В 2024 году спрос распределился более равномерно по сравнению с 2023–м, когда большинство сделок приходилось на второе полугодие. Интерес инвесторов к сервисным апартаментам сохраняется, что связано с их высокой операционной доходностью: средняя заполняемость таких объектов достигла 81,8%, что на 16,2 п. п. выше, чем у гостиниц. Ценовая динамика На фоне роста предложения и изменения структуры рынка в 2024 году наблюдалось замедление роста цен. Средняя цена квадратного метра в апартаментах выросла на 5%, что значительно ниже показателя 2023 года, когда рост составил 12%. В сегменте сервисных апартаментов средняя цена предложения достигла 276 тыс. рублей за квадратный метр (+6% за год). Однако во втором полугодии на фоне увеличения объёма предложения была зафиксирована небольшая корректировка цен, в среднем на 3% за квартал. Операционная доходность сервисных апартаментов продолжает оставаться высокой. Средняя стоимость аренды апартамента составила 3 110 рублей в сутки, что в 2 раза ниже, чем в гостиницах, где средняя стоимость номера достигла 7 211 рублей. Высокая заполняемость и относительно низкий порог входа делают сервисные апартаменты привлекательными для инвесторов. Прогнозы на 2025 год В 2025 году ожидается рекордный объём ввода сервисных апартаментов. В результате этот сегмент вплотную приблизится к объёмам классических гостиниц: соотношение может составить 46% (апартаменты) к 54% (гостиницы). В связи с увеличением объёма предложения и изменением структуры спроса темпы роста цен продолжат замедляться. Средний рост стоимости квадратного метра за год может составить 3–4%. При этом ожидается, что количество туристов в Петербурге продолжит расти, что будет способствовать увеличению заполняемости сервисных апартаментов и росту их инвестиционной привлекательности.