Пеналы и апарты. Чем обернётся запрет на малосемейки и студии

Запрет на малогабаритные квартиры в Петербурге и по всей стране в текущих условиях может спровоцировать рост цен и смещение спроса на рынок апартаментов, считают участники рынка. Рынок недвижимости отходит от формата малосемеек постепенно и не повсеместно. Что сказали в Минстрое о минимальной площади квартир Минстрой в своём письме рекомендовал властям регионов РФ согласовывать проекты с площадью квартир-студий не меньше 28 м2, квартиры с одной комнатой — от 36 м2, двухкомнатной квартиры — от 49 м2, а квартиры с тремя комнатами — не менее 66 м2. Методические рекомендации не являются нормативно-техническим документом, подчеркнули позже в пресс-службе министерства. "Сейчас Минстрой России не рассматривает корректировки действующей нормативно-правовой базы в части введения каких-либо ограничений по площади на строительство жилья", — сообщили "ДП" в министерстве. Там пояснили, что методические рекомендации экспертного строительного сообщества для разработки регионального стандарта качества жилого помещения и комфортности проживания были одобрены рабочей группой Минстроя по реализации проекта "Умный город". Замглавы Минстроя Никита Стасишин ещё в прошлом году говорил, что исключает отмену ипотечных программ с господдержкой или введение в регионах ограничения минимальной площади квартиры, поскольку девелоперы тогда "переключатся на сельское хозяйство". Норматив по площади квартир в РФ В Москве маленькие студии, точнее квартиры от 28 м2 стали нежелательными с мая 2024 года. Москомэкспертиза начала выдавать отрицательные заключения на строительные проекты с такими квартирами и студиями. Мера носила рекомендательный характер. В Ленобласти требуемый минимальный метраж квартир составит 28 м2 для всех новых проектов в регионе вступил в силу с 1 июня 2024 года. В строительном блоке Смольного "ДП" сообщили, что подобная инициатива для Петербурга пока не обсуждается. На тот момент доля строящихся квартир площадью менее 25 м2 составляла 17%. По оценке "Дом.РФ", нераспроданными в регионе оставались к принятию норматива 42% общего количества квартир в домах со сроком ввода в 2024 году, 59% — в 2025–м и 40% — в 2026–м. При этом 33% площади от возводимого сейчас жилья на продажу не выставлено, то есть у застройщиков был создан запас жилья, строящегося по старым правилам, до 2027 года. В среднем каждая шестая квартира в новостройках на территории РФ относится к категории "студия", писал ранее "ДП". При этом если в недавно построенных домах доля таких квартир составляет 13%, то в строящихся — уже 16%. В агломерации на такое жильё приходится почти четверть фонда. По данным аналитиков City Solutions, в Петербурге 94,3% студий имеют площадь до 28 м2, а в Ленобласти таких лотов 80,9%. Среди однокомнатных квартир ограничения затронут почти 40% предложения в Ленобласти и 28% в Петербурге. Для двухкомнатных и трехкомнатных квартир влияние будет менее значительным: под новые стандарты не подпадает всего 2,5% "двушек" в Петербурге и 17% в Ленобласти, среди трешек — 3,9% и 8,4% соответственно. Самая маленькая квартира, которую можно купить в петербургской̆ новостройке, — это студия 12,02 м2 в ЖК "Zoom Черная Речка" от застройщика ГК "ФСК. Санкт-Петербург". Её стоимость 4,7 млн рублей̆. В Ленобласти минимальный̆ лот — студия 15,2 м2 в ЖК "Порт Комфорт" в Выборге за 5,44 млн рублей от "Inreit. Санкт-Петербург". Что думают о нормативе застройщики и проектировщики Эстафету самых маленьких площадей могут перенять апартаменты, тогда как жилье ориентируется на более просторные квартиры, и рекомендации Минстроя лишь ускоряют этот процесс, считает гендиректор строительной компании City Solutions Василий Тимофеев. "Квартирография новостроек неизбежно изменится, и Минстрой лишь ускорит этот процесс. Многолетний бум спроса на малогабаритное жилье привел к насыщению рынка микроквартирами, некомфортными для проживания. Теперь пришло время двигаться в сторону комфортного, просторного формата, который лучше отвечает современным требованиям. Рынок уже созрел для этих изменений", — убеждён глава City Solutions. В строительной компании ELEMENT констатируют, что под удар первыми попадут компании в сегменте масс-маркет, для остальных сегментов норматив не столь критичен. Если норматив будет принят и в Петербурге многие девелоперы проектов стандарт- и комфорт-класса будут "добирать" нормативную площадь квартиры за счет увеличения ее глубины, считают в компании. "Таким образом, в массовом сегменте, вполне возможно, мы увидим возвращение к глубоким и нефункциональным комнатам-«пеналам», которые были повсеместно представлены в домах 2000-х годов. Много вопросов и к дальнейшей судьбе квартир евро-формата, к которым рынок уже привык. В масс-маркете они могут пострадать первыми – для соответствия нормативам нужно будет увеличивать спальни, а кухни-гостиные – уменьшать, чтобы цена за лот не стала космической. «Набирать» необходимый метраж жилья в масс-маркете будут также за счет отказа от дополнительных кладовок и балконов", — говорит глава ELEMENT Виталий Коробов. Рынок жилого строительства в настоящее время переживает трудности, и введение обязательного требования о минимальной площади квартир в 28 м2 может создать дополнительные сложности всем участникам рынка, считают в "АСП-Структура". "Применение данной инициативы возможно обеспечить в регионах страны, но не в мегаполисах, где спрос на малогабаритное жилье стабильно высокий. Влияние обязательных стандартов по площади квартир на рынок недвижимости будет зависеть от множества факторов и может иметь разные последствия", — считает технический директор "АСП-Структура" Дмитрий Поваженко. В "СиСофт Девелопмент" более радикальны. В компании считают, что запрет на "маломерные клетушки" нужен обязательно, а цены должны снижаться за счет других факторов. "Не уверен, что это будет резким фактором повышения стоимости квадратного метра, рынок на мой взгляд уже достаточно перегрет и требует от девелоперов пересмотра политики ценообразования, а от регуляторов четкой ориентации на общее снижение цен по всей цепочке от стоимости земли до стоимости строительных материалов. Одним из факторов – снижения простоев, удорожающих стройку, могла быть цифровизация сокращающая время на согласования, и в этом отечественные разработчики ПО ТИМ готовы отрасли помогать", — заявил заместитель гендиректора по научной работе "СиСофт Девелопмент" Михаил Бочаров.